Nach § 29 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat der Verwaltungsbeirat unter anderem die Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) und die Rechnungslegungen zu prüfen sowie über das Ergebnis seiner Prüfung in der Wohnungseigentümerversammlung Stellung zu nehmen, bevor diese darüber beschließt. Damit hat Verwaltungsbeirat zwangsläufig auch ein Recht zur Kontoeinsicht, da er andernfalls diesen Aufgaben nicht nachkommen kann. Unbeschadet dessen hat jeder Wohnungseigentümer – und damit auch das einzelne Verwaltungsbeiratsmitglied in seiner Eigenschaft als Eigentümer – das Recht, die Kontounterlagen einzusehen. Worauf es beim Recht zur Kontoeinsicht ankommt, erfahren Sie hier.
Darum muss der Verwaltungsbeirat das Recht zur Kontoeinsicht haben
Die Rechnungsprüfung bei der WEG-Verwaltung gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Verwaltungsbeirats. Dabei hat der Beirat speziell bei der Jahresabrechnung zu prüfen, ob
Zudem obliegt es dem Beirat, unter anderem stichprobenartig oder gegebenenfalls auch vollständig die sachliche Richtigkeit von Ausgaben daraufhin zu überprüfen, ob
Um zu kontrollieren, ob die die Bankkonten mit den Buchungskonten übereinstimmen und die genannten stichprobenartig bzw. vollständig zu prüfenden Punkte erfüllt sind, benötigt der Verwaltungsbeirat Kontoeinsicht bzw. Einsicht in die Kontoauszüge. Denn ohne eine solche Einsicht kann der Beirat diese Prüfungspunkte nicht abarbeiten und ordnungsgemäß kontrollieren. Daher hat der Verwalter – im Hinblick auf das Recht zur Kontoeinsicht des Beirats – unter anderem dem Verwaltungsbeirat folgende Original-Unterlagen des betreffenden Wirtschaftsjahres für die Prüfung der Jahresabrechnung geordnet bereitzustellen:
Es kann vorkommen, dass der Verwaltungsbeirat im Rahmen seiner Stellungnahme den Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung mitteilt, dass der Verwalter die Kontoeinsicht verweigert hat. Ist das der Fall und Ist nach dem Verwaltervertrag vorgesehen, dass in der Eigentümerversammlung über die Entlastung des Verwalters zu beschließen ist, sollten die Wohnungseigentümer gegen die Verwalterentlastung stimmen.
Jeder Eigentümer – und damit auch ein Beiratsmitglied – darf Kontounterlagen einsehen
Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu nehmen, also auch in die Kontounterlagen. Das folgt aus §§ 675, 666 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) i. V. m. dem Verwaltervertrag (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 11.02.2011, Az.: V ZR 66/10). Dieses Einsichtsrecht soll unabhängig davon gelten, ob Einsichtsrechte und Kontrollrechte einem etwaig vorhandenen Verwaltungsbeirat übertragen wurden (Oberlandesgericht (OLG) Hamm, WEZ 4/1988, 275). Soweit eine verwaltervertraglich vereinbarte Einschränkung von Einsichtsrechten für zulässig erachtet wurde (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 20.10.1980, Az.: BReg. 2 Z 33/79), sollten Wohnungseigentümer vorsorglich darauf achten, dass im Verwaltervertrag eine solche Einschränkung nicht enthalten ist.
Besteht jedoch für jeden Wohnungseigentümer ein Einsichtsrecht, muss dies auch für das einzelne Beiratsmitglied in seiner Eigenschaft als Eigentümer gelten bzw. für den gesamten Beirat als Eigentümer.
Verweigern kann der Verwalter das Einsichtsrecht gegenüber dem Wohnungseigentümer nur, wenn die Einsicht rechtsmissbräuchlich ist oder dem Schikaneverbot widerspricht (also etwa ein Eigentümer in fünf Jahren 98 Schreiben an den Verwalter mit Fragen zur Verwaltung schickt). Dagegen liefert die inzwischen in Kraft getretene Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) keinen Grund für den Verwalter, die Einsichtnahme zu verweigern.
Die Einsichtnahme hat regelmäßig am Sitz des Verwalters zu erfolgen. Nur in bestimmten Ausnahmefällen (etwa weite Entfernung zwischen Objekt und Verwaltungssitz oder mangelnde Betretungsmöglichkeit des Verwaltungssitzes für einen auf den Rollstuhl angewiesenen Eigentümer) kommt ein Anspruch auf Übersendung von Kopien gegen Kostenerstattung in Betracht.
Wird dem einzelnen Wohnungseigentümer die Einsichtnahme verweigert, kann er diese notfalls einklagen.
Hat der Verwaltungsbeirat das Recht auf Kontoeinsicht auch gegenüber der Bank?
Zwar haben der Verwaltungsbeirat (und auch der einzelne Wohnungseigentümer) ein Recht auf Kontoeinsicht gegenüber dem Verwalter. Aber ein solches Einsichtsrecht lässt sich gegen die vom Verwalter eingebundene Bank bzw. gegenüber dem Kreditinstitut regelmäßig nicht durchsetzen. Vielmehr betrachten die Banken in aller Regel nur den Verwalter als ihren Vertragspartner und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft. Auskünfte gegenüber dem Verwaltungsbeirat werden grundsätzlich abgelehnt, selbst wenn der Beirat durch Beschluss der Wohnungseigentümer dazu ermächtigt wurde.
Abhilfe schafft hier lediglich eine vertragliche Vereinbarung mit dem Verwalter und der Bank, wonach auch dem Verwaltungsbeirat die Kontoauszüge als Duplikat zugesendet werden oder der Beirat einen Online-Zugang auf das Konto der WEG erhält. Dabei ist besonders darauf zu achten, dass die Bank ein offenes Fremdgeldkonto (WEG-Eigenkonto) für das WEG-Vermögen führt. Ist das nicht der Fall und sollen die Hausgelder auf ein Treuhandkonto eingezahlt werden, berechtigt das die Wohnungseigentümer, diese Einzahlung zu verweigern (Landgericht (LG) Saarbrücken, Urteil vom 04.05.2018, Az.: 5 S 44/17).
