Vermietet ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft seine Eigentumswohnung, sitzt er „zwischen den Stühlen“ der Eigentümergemeinschaft und seines Mieters. Denn in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder in Beschlüssen der Eigentümerversammlung sind häufig Regelungen enthalten, die der vermietende Wohnungseigentümer im Mietvertrag mit seinem Mieter berücksichtigen muss. Geschieht dies nicht und hat der Mieter nach dem Mietvertrag mehr Rechte als der vermietende Eigentümer nach den für ihn geltenden Vorgaben, ist Ärger vorprogrammiert. Die häufigsten Fehler im Mietvertrag, die bei der Vermietung von Eigentumswohnungen gemacht werden, sind hier aufgeführt.
Bade- und Duschverbot: Eine schwierige Angelegenheit
Während ein nächtliches Bade- und Duschverbot für den Mieter unwirksam ist (und allenfalls in der Zeit von 22 bis 6 Uhr auf 30 Minuten begrenzt werden kann), soll der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft über ein Bade- und Duschverbot in der Zeit von 23 bis 5 Uhr rechtens sein (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG) WM 91, 299). Ob ein solches Urteil in der heutigen Zeit noch Bestand hat, muss vor dem Hintergrund der Entscheidungen zu nächtlichen Bade- und Duschverboten im Mietrecht bezweifelt werden. Wohnungseigentümer, die von einem solchen Beschluss betroffen sind, sollten darauf hinwirken, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Beschluss aufhebt sowie das nächtliche Baden und Duschen zumindest in zeitlich begrenzter Form erlaubt. Ist das nicht möglich, kann der Vermieter allenfalls im Mietvertrag das Bade- und Duschverbot aufnehmen und mit der Angabe des entsprechenden Beschlusses der Eigentümergemeinschaft begründen.
Benutzung von gemeinschaftlichen Flächen, Räumen und Einrichtungen: Darauf ist zu achten
In Gemeinschaftsordnungen oder Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung finden sich häufig Regelungen darüber, wo Kinderwagen und Fahrräder abzustellen sind, wie die turnusmäßige Nutzung von Wasch- und Trockenräumen zu erfolgen hat, welche Rasenflächen nicht betreten werden dürfen und dergleichen mehr. Im weitesten Sinne gehören hierzu auch Sicherungspflichten wie das von der Eigentümerversammlung beschlossene nächtliche Abschließen der Hauseingangstüre oder der Kellerfenster. Alle diese Verhaltenspflichten sind vom vermietenden Wohnungseigentümer vorzugsweise in der Hausordnung an seinen Mieter weiterzugeben.
Hausordnung: Für die Mieter kann nur das gelten, was für die Eigentümer gilt
In der Praxis sind Vermieter von Eigentumswohnungen schnell geneigt, eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Hausordnung in dieser Form an den Mieter weiterzugeben. Dabei wird aber oft übersehen, dass insbesondere in der Gemeinschaftsordnung und in den Beschlüssen der Eigentümerversammlung zahlreiche Verhaltensregeln enthalten sind, an die die Eigentümer gebunden sind. Die für den Mieter geltende Hausordnung muss daher diese Regeln berücksichtigen. Ist das nicht der Fall, kann der Mieter seine weitergehenden Rechte zwar nicht gegen die Eigentümergemeinschaft durchsetzen. Er kann aber unter Umständen die Miete mindern, sofern im Extremfall nicht noch weitere Ansprüche in Betracht kommen.
Ruhezeiten: Hier ist Lärm unerwünscht
Ruhezeiten über den Beginn und das Ende der Nacht- und Mittagsruhe können entweder in der Gemeinschaftsordnung oder in den Beschlüssen der Eigentümerversammlung festgelegt sein. Darüber hinaus kann darin auch festgeschrieben sein, wann und wie lange am Tag höchstens musiziert werden kann oder besonders lärmintensive Tätigkeiten durchgeführt werden dürfen. Auch diese Verhaltensregeln muss der Vermieter einer Eigentumswohnung an seinen Mieter verbindlich weitergeben, um Schwierigkeiten mit den anderen Wohnungseigentümer zu vermeiden.
Tierhaltung: Wenn Hunde und Katzen verboten sind
Während gegen die Haltung von „kleinen“ Tieren meist keine Einwände erhoben werden, ist in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften das Halten von Hunden und Katzen untersagt. Umgekehrt kann einem Mieter aber das Halten dieser Tiere nicht generell verboten werden (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 20.03.2013, Az.: VIII ZR 168/12). Der vermietende Wohnungseigentümer ist daher gut beraten, wenn er im Mietvertrag das Verbot der Katzen- und Hundehaltung mit der einschlägigen Vorschrift der Gemeinschaftsordnung oder dem entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung begründet.
Umlageschlüssel: Stets nach Miteigentumsanteilen vereinbaren
Meistens werden im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss. Dabei versäumen Vermieter aber häufig, eine Umlage nach Miteigentumsanteilen mit ihren Mietern zu vereinbaren. Wird jedoch ein anderer Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel) mietvertraglich vereinbart (etwa nach Wohnfläche oder Personen), muss der Vermieter die in der Jahres- bzw. Hausgeldabrechnung nach Miteigentumsanteilen ausgewiesen Betriebskosten auf den Schlüssel umrechnen, den er mit seinem Mieter vereinbart hat. Dabei kann es sein, dass als Umlageschlüssel mit dem Mieter die Wohnfläche (Quadratmeterzahl) festgelegt ist und
In all diesen Fällen hat der Vermieter erhebliche Schwierigkeiten, wenn er die nach Miteigentumsanteilen ausgewiesen Betriebskosten auf die Wohnfläche umrechnen muss.
Sollen mit dem Mieter wirksam die Miteigentumsanteile als Umlageschlüssel vereinbart werden, muss im Mietvertrag festgelegt sein, dass
Wird die Betriebskostenabrechnung nach Miteigentumsanteilen erstellt, muss der Vermieter darin den Miteigentumsanteil für die vermietete Wohnung und die Summe aller Miteigentumsanteile angeben.
Im Übrigen darf der Vermieter nur die 17 in der Betriebskostenverordnung (BetrVK) genannten Kostenarten auf seinen Mieter umlegen. Die Umlage der Verwaltervergütung, der Bankgebühren für das Hausgeldkonto, der Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage und der Kosten der laufenden Instandhaltung ist also unzulässig.
