Laden WEG-Verwalter zu einer Wohnungseigentümerversammlung ein, ist dem Einladungsschreiben die Tagesordnung beizufügen. In die Tagesordnung sind alle Gegenstände aufzunehmen, über die die Wohnungseigentümer einen Beschluss fassen sollen. Dabei müssen Verwalter bestimmte Dinge beachten. Geschieht das nicht und machen die Verwalter bei der Aufstellung der Tagesordnung oder im Zusammenhang mit der Tagesordnung auf der Eigentümerversammlung Fehler, führt das regelmäßig dazu, dass die Eigentümer die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechten können. Was Verwalter im Einzelnen bei der Tagesordnung für die Eigentümerversammlung beachten müssen, können Sie in diesem Artikel nachlesen.
Tagesordnungspunkte müssen bezeichnet werden
Für einen gültigen Beschluss der Wohnungseigentümer ist es erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet wird, § 23 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das geschieht durch die Aufnahme des betreffenden Gegenstands in die Tagesordnung. Bezweckt wird damit, dass sich die Eigentümer auf die Wohnungseigentümerversammlung vorbereiten können und vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden. Damit kann jeder Eigentümer entscheiden, ob die auf der Versammlung zu beschließenden Angelegenheiten für ihn so bedeutsam sind, dass er daran teilnimmt, oder ob er der Versammlung fernbleibt.
So sind die Tagesordnungspunkte zu formulieren
Die einzelnen Gegenstände in der Tagesordnung, über die Beschlüsse gefasst werden sollen, müssen stichwortartig angegeben werden. Dabei ist es erforderlich, die Stichworte so zu wählen, dass die Eigentümer das zu diskutierende Thema und die mögliche Beschlussfassung erkennen können. Daraus folgt, dass die Beschlussgegenstände nicht zu allgemein formuliert werden dürfen. Auf der anderen Seite können an die Tagesordnung auch nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. Es brauchen daher in der Tagesordnung keine ausführlichen Beschlussanträge aufgeführt zu werden. Letztendlich genügt es, wenn der Beschlussgegenstand als solcher erkennbar ist (Amtsgericht (AG) Grevenbroich, Urteil vom 21.05.2012, Az.: 25 C 42/11).
In der Praxis hat es sich bewährt, dass Verwalter zu bestimmten Themen, die in der Versammlung von den Eigentümern in aller Regel lange und ausführlich diskutiert werden (etwa Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, Kostenverteilung, Erhebung einer Sonderumlage), in die Tagesordnung ausführlichere Informationen aufnehmen. Dadurch können sich die Eigentümer bereits im Vorfeld eine Meinung bilden, so dass auf der Versammlung meistens wesentlich schneller ein Ergebnis erzielt wird.
Verwalter sollten daher beachten, dass sie den „Spagat“ zwischen präzisen, den Beschlussgegenstand genau bezeichnenden Stichworten und dem richtigen Maß an Informationen erfolgreich gestalten.
Dagegen müssen solche Punkte nicht in die Tagesordnung aufgenommen werden, die sich auf das Verfahren der Eigentümerversammlung beziehen. Dazu gehören etwa die Wahl des Protokollführers oder ein Antrag auf Stimmauszählung durch einen Eigentümer.
Wenn Beschlussgegenstände unbestimmt sind oder auf der Tagesordnung fehlen
Ist ein Tagesordnungspunkt so ungenau bezeichnet, dass für den Eigentümer der zu beschließende Sachverhalt nicht genau zu erkennen ist, ist der Beschlussgegenstand unbestimmt. Folge daraus ist, dass ein oder mehrere Eigentümer den Beschluss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung gerichtlich anfechten können, § 46 Abs. 1 WEG. In der Regel wird das Gericht den Beschluss daraufhin für unwirksamerklären. Wird der Beschluss nicht angefochten, bleibt er wirksam, § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG.
Das gilt ebenso, wenn ein Eigentümer im Zusammenhang mit einem Beschlussgegenstand auf den Gedanken kommt, es könne in der damit zusammenhängenden Angelegenheit zugleich mit beschlossen werden. Auch hier fehlt es an einer genauen Bezeichnung des Beschussgegenstandes mit der Folge, dass auch diese Beschlüsse anfechtbar sind.
Ist ein Beschlussgegenstand auf der Tagesordnung nicht aufgeführt und ergeht trotzdem darüber ein Beschluss, ist dieser ebenfalls anfechtbar.
Aus diesem Grund sollten unter dem meist letzten Punkt der Tagesordnung unter der Bezeichnung „Verschiedenes“ oder „Sonstiges“ keine Beschlüsse gefasst werden. Da hierunter gefasste Beschlüsse für viele auf der Versammlung anwesenden Eigentümer sowie speziell für die nicht anwesenden Eigentümer oft überraschend sind, werden solche Beschlüsse in der Praxis meistens angefochten.
Eine Ausnahme besteht allerdings, wenn ein Beschlussgegenstand in der dem Einladungsschreiben beigefügten Tagesordnung unbestimmt oder nicht aufgeführt ist und auf der Eigentümerversammlung alle Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten sind. In diesem Fall kommt trotzdem ein wirksamer Beschluss zustande, wenn die Eigentümer diesem zustimmen.
Praxisbeispiele: Bestimmte, unbestimmte und fehlende Tagesordnungspunkte
| Tagesordnungspunkt | Beschluss |
| Bericht des Verwalters über das abgelaufene Wirtschaftsjahr | Hinreichend bestimmt |
| Genehmigung der Jahresabrechnung 2017 | Hinreichend bestimmt |
| Beschluss über die Entlastung des Verwalters für das vergangene Wirtschaftsjahr | Hinreichend bestimmt |
| Beschluss über die Genehmigung des aktuellen Wirtschaftsplans | Hinreichend bestimmt |
| Neubestellung des Verwalters
Hintergrund: Wahl eines anderen, neuen Verwalters |
Unbestimmt, da Wahl eines neuen Verwalters nicht eindeutig erkennbar (AG Bonn, Urteil vom 29.07.2011, Az.: 27 C 228/10); Beschluss daher anfechtbar |
| Wohngelderhöhung
Hintergrund: Durch Änderung des Kostenverteilungsschlüssels soll nur auf bestimmte Miteigentumsanteile und damit auf bestimmte Eigentümer ein höherer Kostenanteil entfallen |
Unbestimmt, da Kostenbelastung nur zu Lasten bestimmter Eigentümer nicht eindeutig erkennbar; Beschluss daher anfechtbar |
| Änderung der Hausordnung
Hintergrund: Es soll eine Regelung in der Hausordnung geändert werden |
Unbestimmt, da nicht erkennbar, welche Regelung geändert werden soll; Beschluss daher anfechtbar |
| Sanierung des Treppenhauses
Hintergrund: Ein Eigentümer regt an, zugleich über die Sanierung der Kellergänge mit zu beschließen |
Tagesordnungspunkt fehlt, da anderer Sachverhalt; Beschluss daher anfechtbar |
| Verschiedenes | Tagesordnungspunkt fehlt, da kein konkreter Sachverhalt; Beschluss daher anfechtbar |
Aufgabe des Verwalters: Aufstellung der Tagesordnung
Die Aufstellung der Tagesordnung gehört zu den Aufgaben des Verwalters, der – wie bereits ausgeführt – die zur Beschlussfassung vorgesehenen Gegenstände stichwortartig und hinreichend bestimmt zu bezeichnen hat. In der Praxis stellt der Verwalter die Tagesordnung in enger Absprache mit dem Verwaltungsbeirat auf, sofern ein solcher vorhanden ist.
Zudem kann jeder Eigentümer beim Verwalter die Aufnahme eines oder mehrerer Tagesordnungspunkte beantragen. Der Verwalter ist wegen des Grundsatzes ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet, Beschlussanträge als Tagesordnungspunkt in die Einladung zur ordentlichen (jährlichen) oder außerordentlichen Eigentümerversammlung aufzunehmen, sofern diese Anträge sachlich begründetund rechtzeitig gestellt werden (Landgericht (LG) München I, Urteil vom 16.05.2011, 1 S 5166/11). Die Beschlussanträge sind daher von den betreffenden Eigentümern schriftlich im Original, unterzeichnet und unter Angabe der sachlichen Gründe so rechtzeitig zu stellen, dass der Verwalter diese noch unter Einhaltung der Ladungsfristen für die Eigentümerversammlung in die Tagesordnung aufnehmen kann.
Wird von Eigentümern die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes beantragt, der nicht sachlich begründet ist, darf der Verwalter den Antrag ablehnen. Ebenso braucht der Verwalter den Tagesordnungspunkt nur dann aufzunehmen, wenn die für die nächste Eigentümerversammlung geltende Ladungsfrist eingehalten werden kann. Eine Ausnahme besteht für Fälle besonderer Dringlichkeit.
Um den Eigentümern die Möglichkeit zu geben, die Aufnahme zusätzlicher Tagesordnungspunkte unter Einhaltung der Ladungsfrist zu beantragen, sollten Verwalter die Einladung zur Eigentümerversammlung weitaus eher versenden als gesetzlich vorgesehen. So beträgt die Ladungsfrist für die ordentliche (jährliche) Eigentümerversammlung nach WEG-Refom 2020 mindestens drei Wochen, § 24 Absatz 4 Nr. 2 WEG. Versendet der Verwalter jedoch etwa vier Wochen vor der Eigentümerversammlung das Einladungsschreiben, hat jeder Eigentümer noch genügend Zeit, vor Beginn der zweiwöchigen Ladungsfrist die Aufnahme weiterer Tagesordnungspunkte beim Verwalter zu beantragen.
