Im ersten Teil dieses Artikel sind wir darauf eingegangen welchen Fragen eine Vermieter im Rahmen einen sogenannten Selbstauskunft an den Mietinteressenten richten darf.
In diesem zweiten Teil zeigen wir, welchen Fragen nicht gestellt werden dürfen, in welchen Fällen der Mieter sogar lügen darf und welchen Folgen eine Lüge für Mieter und Vermieter hat.
Zudem geht es um die Einholung und den Umgang mit einer SCHUFA-Auskunft.
Im Einzelnen: Diese Fragen sind nicht erlaubt
Nachstehende wesentliche Fragen sind dem Vermieter nicht gestattet, so dass der Mieter lügen darf:
Persönliches, also etwa
- Rasse oder ethnische Herkunft
- Religionsangehörigkeit (soweit der Vermieter keine kirchliche bzw. religiöse Einrichtung ist)
- Vorstrafen, Gefängnisaufenthalte oder laufende Ermittlungsverfahren der Staatsanwaltschaft
- erlernter Beruf
- Mitgliedschaft im Mieterschutzbund
- Bestehen einer Rechtsschutzversicherung
- Alkoholkonsum
- Raucher
- Hobbys
- Spielen eines Musikinstrumentes oder bevorzugte Musikrichtung
- Haustierhaltung, soweit nur Kleintiere
Familiäres, also etwa
- Schwangerschaft
- Familienplanung
- Besuche von Familienangehörigen
Finanzielles, also etwa
- Erbringen einer Bürgschaft neben der vollen Mietkaution, was nach § 551 Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unzulässig ist
Im Einzelnen: Worüber der Mieter von sich aus aufklären muss
Über bestimmte Dinge muss der Mieter von sich aus den Vermieter aufklären, auch wenn dieser nicht danach gefragt hat. Dazu gehören im Wesentlichen:
Das gilt für die Bonitätsauskunft der SCHUFA
Der Vermieter darf regelmäßig keine Auskünfte bei Dritten wie etwa der SCHUFA (Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung, SCHUFA Holding AG), einer ähnlichen Auskunftei oder der Hausbank des Mietinteressenten einholen, sofern dieser zuvor hierzu nicht eingewilligt hat. Ist der Vermieter – in der Praxis selten – selber Vertragspartner der SCHUFA kann er zwar von dort Auskünfte erhalten. Dafür muss der Mietinteressent aber durch Unterzeichnung der sogenannten SCHUFA-Klausel gegenüber dem Vermieter eingewilligt haben.
Die überwiegende Anzahl der Vermieter ist nicht selber Vertragspartner der SCHUFA. Um trotzdem von dort eine Bonitätsauskunft über den künftigen Mieter zu erhalten, fordern Vermieter von diesem die Vorlage einer solchen. Verpflichtet ist der Mieter dazu zwar ebenso wenig wie zur Unterzeichnung einer SCHUFA-Klausel, aber ohnedem wird er die begehrte Wohnung nicht erhalten. Bei der Einholung der kostenpflichtigen SCHUFA-Auskunft durch den Mieter ist zwischen der SCHUFA-Eigenauskunft und der SCHUFA-Verbraucherauskunft zu unterscheiden: Während von der Eigenauskunft alle bei der SCHUFA gespeicherten Daten erfasst werden, enthält die Verbraucherauskunft nur die für die Bonität des potentiellen Mieters erforderlichen Daten. Mehr als diese Daten kann der Vermieter nicht verlangen, wobei die Kosten dieses Auskunftsersuchens dem Mietinteressenten zur Last fallen.
Mieter hat keinen Anspruch: Bescheinigung des Vorvermieters über Mietschuldenfreiheit
Manche Vermieter verlangen vom Mietinteressenten eine Bescheinigung dessen letzten Vermieters darüber, dass der künftige Mieter dort keine Mietschulden hinterlassen hat (Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung). Auf die Ausstellung einer solchen Bescheinigung hat der Mieter jedoch gegenüber seinem Vorvermieter keinen Anspruch, eine solche Verkehrssitte bestehe nicht (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 30.09.2009, Az.: VIII ZR 238/08).
Wenn der Mieter gelogen hat: Die Folgen einer falschen Selbstauskunft
Hat der Mieter auf eine Frage in der Selbstauskunft gelogen oder ist seiner Aufklärungspflicht gegenüber dem Vermieter nicht nachgekommen und ist deswegen ein Mietverhältnis entstanden, kommt es zunächst darauf an, ob der Mieter lügen durfte oder nicht. Durfte er nicht lügen, ist es von Bedeutung, ob er bereits in die Wohnung eingezogen ist oder nicht bzw. wie lange er dort im Falle des Einzugs bereits gewohnt hat. Daraus ergeben sich in nachstehender Reihenfolge diese rechtlichen Konsequenzen:
Mieter durfte lügen
Handelte es sich im Rahmen der Selbstauskunft um eine unerlaubte Frage des Vermieters, die den Mieter in seinem Recht auf informationelle Selbstbestimmung verletzte bzw. mit dem Mietverhältnis nicht zusammenhing, durfte der Mieter lügen. Die Lüge hat daher keine Auswirkungen auf den Bestand des Mietverhältnisses, auch wenn der Mieter etwa außerhalb der Ruhezeiten ständig Besuch seiner Großfamilie hat.
Mieter durfte nicht lügen und ist noch nicht eingezogen
Durfte der Mieter nicht lügen bzw. ist seiner Aufklärungspflicht nicht nachgekommen und ist noch nicht in die Wohnung eingezogen, kann der Vermieter den abgeschlossenen Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, § 123 Abs. 1 BGB. Folge daraus, ist, dass der Mietvertrag als von Anfang an als nichtig angesehen wird, § 142 Abs. 1 BGB. Daraus können sich unter Umständen Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter ergeben, etwa weil der Vermieter nun einen finanziellen Schaden hat, weil er einem anderen Interessenten abgesagt hat.
Mieter durfte nicht lügen und ist vor kurzem eingezogen
Hat der Mieter gelogen bzw. seiner Aufklärungspflicht nicht genügt, kommt für den Vermieter eine fristlose Kündigung in Betracht. Das gilt speziell dann, wenn der Mieter bewusst über seine finanziellen Verhältnisse getäuscht hat, so dass für den Vermieter ein Mietausfall zu befürchten ist. Eine vorherige Abmahnung des Vermieters ist dazu nicht erforderlich. Auch hier sind Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter möglich.
Mieter durfte nicht lügen und ist bereits seit längerem eingezogen
Stellt sich die unzulässige Lüge des Mieters oder dessen unterlassene Aufklärungspflicht erst längere Zeit nach seinem Einzug heraus, kommt es auf den Einzelfall an. Hat der Mieter etwa über einen längeren Zeitraum seine Miete stets pünktlich bezahlt, ist das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien regelmäßig nicht so zerstört, dass eine fristlose Kündigung des Vermieters gerechtfertig wäre.
Hier geht es zurück zum ersten Teil des Artikels: Mieterselbstauskunft: Welche Fragen sind erlaubt? (Teil 1)
