Bei Wohnungseigentümergemeinschaften führen gerade Pkw-Stellplätze in der Praxis häufig zu Problemen. So macht es bereits einen erheblichen Unterschied aus, ob sich solche Plätze in einer Tiefgarage befinden oder oberirdisch angelegt sind. Damit einher gehen die Fragestellungen, wann an einem Pkw-Stellplatz ein Sondernutzungsrecht oder sogar Sondereigentum möglich ist. Das wiederum hat Auswirkungen darauf, ob ein Stellplatz vom Nutzungsberechtigten bzw. Sondereigentümer vermietet oder verkauft werden darf. Alles in allem also eine sehr unübersichtliche Angelegenheit, in der die rechtlichen Hintergründe zu beleuchten sind.
Pkw-Stellplätze sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum
Regelmäßig sind Pkw-Stellplätze (Garagen, Fertiggaragen, Kfz-Abstellplätze, Car-Ports, Tiefgaragenplätze usw.) Gemeinschaftseigentum. Häufig kann daran jedoch aufgrund der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung Sondereigentum begründet werden. Ist das nicht möglich, kommt ein Sondernutzungsrecht in Betracht.
Dabei handelt es sich beim Sondereigentum um ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Eigentumswohnung, wobei das Sondereigentum auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen bestehen kann (Teileigentum), § 1 Abs. 3 WEG. Das Sondereigentum ist nur an abgeschlossenen Räumen möglich, § 3 Abs. 2 WEG. Demgegenüber bedeutet das Sondernutzungsrecht, dass der berechtigte Eigentümer bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums alleine und unter Ausschluss der anderen Miteigentümer nutzen darf. Eine gesetzliche Regelung des Sondernutzungsrechtes besteht nicht, sondern es wird lediglich in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt.
Wann Pkw-Stellplätze sondereigentumsfähig sind – und wann nicht
Da einzelne Tiefgaragenplätze keine abgeschlossenen Räume sind, wurde § 3 Abs. 2 WEG um die Formulierung „Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind“ ergänzt. Das führt dazu, dass auch Stellplätze in einer Tiefgarage sondereigentumsfähig sind, § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG.
Umgekehrt liegen dagegen überirdisch gelegene Stellplätze – mit Ausnahmen von Garagen. Garagenanlagen und Fertiggaragen – auf unbebauten Grundstücksflächen und sind damit mangels der Eigenschaft als abgeschlossener Raum nicht sondereigentumsfähig. Das gilt auch für Car-Ports, der ein Kfz-Stellplatz im Freien mit vier Eckpfeilern und Überdachung“ ist (Bayrisches Oberstes Landgericht (BayObOLG, Beschluss vom 06.02.1986, Az.: 2 Z 70/85). Daher bleiben diese Plätze im Gemeinschaftseigentum, wobei aber daran ein Sondernutzungsrecht begründet werden kann,
Wie Sondereigentum und Sondernutzungsrecht begründet werden
Durch das Sondereigentum, aber auch durch das Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz kann die Attraktivität der Eigentumswohnung deutlich erhöht werden. Während beim Sondereigentum ein eigenes Grundbuchblatt für den Kfz-Stellplatz erstellt wird und so eine Zuordnung zur jeweiligen Eigentumswohnung, aber auch im Einzelfall ein Weiterverkauf möglich ist, ist die Rechtslage beim Sondernutzungsrecht etwas schwieriger. Insbesondere kann beim Sondernutzungsrecht – anders als beim Sondereigentum – bei der individuellen Nutzung ein Mitspracherecht der anderen Eigentümer bestehen. Zudem ist beim Sondernutzungsrecht generell kein gesonderter Verkauf des Pkw-Stellplatzes zulässig.
Begründet werden kann das Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht an Kfz-Stellplätzen durch
Ist das Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung bestimmt, ist die Rechtslage unproblematisch. Fehlt es dort einer Regelung und enthält die Gemeinschaftsordnung eine sogenannte Öffnungsklausel, muss dort das speziell das Sondernutzungsrecht an den Kfz-Stellplätzen genau festgelegt sein. Nur dann kann die Eigentümergemeinschaft mittels Mehrheitsbeschluss eine Vereinbarung über die Plätze treffen. In allen anderen Fällen ist die Zustimmung jedes einzelnen im Grundbuch genannten Eigentümers zu der Vereinbarung über das Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht erforderlich.
Sondernutzungsrecht: Das ist der Unterschied zwischen schuldrechtlicher und dinglicher Vereinbarung
Liegt nur eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen dem berechtigten Eigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft (also etwa ein einfacher schriftlicher Vertrag) vor, gilt das vereinbarte Sondernutzungsrecht nur zwischen diesen Parteien. Erwirbt nun jemand von dem sondernutzungsberechtigten Eigentümer die Wohnung, ist er nicht an das schuldrechtlich eingeräumte Sondernutzungsrecht am Kfz-Stellplatz gebunden. Dies gilt ebenso auch für die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Erwerber.
Wurde jedoch das Sondernutzungsrecht in notarieller Form vereinbart und in das Grundbuch eingetragen, entfacht es dingliche Wirkung. Dies bedeutet, dass das Sondernutzungsrecht Inhalt des Sondereigentums wird und damit automatisch Wirkung gegenüber neuen Wohnungseigentümern bzw. Sondernachfolgern hat, § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG i. V. m. § 10 Absätze 2 und 3 WEG.
In der Vereinbarung über das Sondernutzungsrecht am Kfz-Stellplatz ist aufzunehmen, dass der berechtigte Eigentümer auch die darauf entfallenden Kosten zu zahlen hat, die andernfalls der Eigentümergemeinschaft zur Last fallen. Dagegen die Erträge, also die Einnahmen aus einer Vermietung des Stellplatzes auch ohne Regelung in der Vereinbarung dem berechtigten Eigentümer zu.
Vorsicht bei Vermietungen an Außenstehende
Wird ein Kfz-Stellplatz an einen Außenstehenden, der nicht zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehört, aufgrund des Sondereigentums oder Sondernutzungsrechts vermietet, kann es zu Problemen kommen.
