Über die Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters beschließen Wohnungseigentümergemeinschaften in der Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit (Mehrheitsbeschluss), § 26 Abs. 1 Satz Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Solche Beschlüsse mit einfacher Mehrheit kommen dann zustande, wenn mehr Ja- als Nein-Stimmen vorhanden sind. Relative und absolute Mehrheit sind aber von großer Bedeutung. Daneben spielt das Stimmrechtsprinzip eine erhebliche Rolle, da es für die Stimmkraft des einzelnen Eigentümers maßgeblich ist. Welche Mehrheit nun konkret für einen Verwalterwechsel erforderlich ist und was das Stimmrechtsprinzip genau bedeutet, erfahren Sie in diesem Artikel.
Verwalterwechsel: Abberufung des amtierenden und Bestellung eines neuen Verwalters
Für die Abwahl bzw. Abberufung des amtierenden Verwalters und die Kündigung dessen Verwaltervertrags sind jeweils Beschlüsse der Wohnungseigentümer erforderlich, sofern Bestellung und Verwaltervertrag nicht auslaufen oder der Verwalter aus anderen Gründen ausscheidet (etwa Amtsniederlegung). Beschlüsse der Eigentümer sind ebenso für die Wahl bzw. Bestellung eines neuen Verwalters sowie den Abschluss des neuen Verwaltervertrags notwendig. Damit die Beschlüsse zustande kommen, müssen jeweils bestimmte Mehrheiten der auf der Eigentümerversammlung anwesenden oder vertretenen Stimmen gegeben sein. Zudem wirkt sich das Stimmrechtsprinzip auf die Wahlergebnisse aus.
Diese Stimmrechtsprinzipien gibt es
Insgesamt gibt es drei Stimmrechtsprinzipien: Beim
- Kopfstimmrecht hat jeder Wohnungseigentümer eine einzige Stimme, die Anzahl seiner Einheiten bzw. Eigentumswohnungen spielt keine Rolle
- Objektstimmrecht fällt auf jede Einheit eine Stimme, wodurch Eigentümer mit mehr Einheiten auch mehr Stimmen haben
- Wertprinzip hängt die Stimme von der Größe der Miteigentumsanteile ab, was zu einer höheren Stimmkraft bei größeren Einheiten durch die mehr vorhandenen Miteigentumsanteile (MEA) führt
Welches Stimmrechtsprinzip gilt, ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung. Ist dort nichts geregelt, gilt das Kopfprinzip, § 25 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Wahl des Verwalters: So erfolgt die Auszählung
Bei der Auszählung haben die Stimmenmehrheit und das Stimmrechtsprinzip folgende Auswirkungen:
- Stimmenmehrheit
Stehen nur zwei Kandidaten für das Verwalteramt zur Wahl, genügt die relative Mehrheit. Dies bedeutet, dass derjenige zum Verwalter gewählt ist, der die meisten anwesenden oder vertretenen Stimmen auf sich vereinigt. Es ist nicht erforderlich, dass er mehr als die Hälfte aller anwesenden oder vertretenen Stimmen erhält.
Praxis-Beispiel 1: Relative Mehrheit
Auf der Wohnungseigentümerversammlung soll ein neuer Verwalter gewählt werden. 14 Eigentümer sind anwesend oder vertreten, nach dem für die Wahl geltenden Kopfprinzip hat jeder Eigentümer eine Stimme. Die Kandidaten A und B stellen sich zur Wahl. Auf A entfallen 6 und auf B 5 Stimmen, drei Eigentümer enthalten sich.
Folge: A hat die Wahl gewonnen, da er die meisten Stimmen erhalten hat.
Bei mehr als zwei Kandidaten ist für die Wahl zum Verwalter die absolute Mehrheit erforderlich, also mehr als die Hälfte aller anwesenden oder vertretenen Stimmen.
Praxis-Beispiel 2: Absolute Mehrheit
Wie Praxis-Beispiel 1. Aber es stellen sich die Kandidaten C, D und E zur Wahl. Auf C entfallen 8, auf D 3 und auf E 2 Stimmen. Ein Eigentümer enthält sich.
Folge: Kandidat C hat die Wahl gewonnen, da er mehr als die Hälfte der Stimmen erhalten hat.
Hat keiner der Kandidaten die absolute Mehrheit erreicht, ist zwischen den beiden Bewerbern für das Verwalteramt mit den meisten Stimmen eine Stichwahl durchzuführen. Dabei reicht wieder die relative Mehrheit.
Möglich sind bei mehreren Bewerbern aber auch andere Wahlgänge. Dazu hat sich der Bundesgerichtshof kürzlich geäußert (BGH, Urteil vom 18.01.2019, V ZR 324/17). In dem entschiedenen Fall standen vier Kandidaten zur Wahl. Hier sollte so gewählt werden, dass pro Wahlgang für jeden Bewerber gestimmt wurde und dabei jeweils für den Bewerber die Stimmen ausgezählt wurden. Hier haben die Karlsruher Richter zwei Varianten zugelassen:
Zum einen kann jeder anwesende oder vertretene Eigentümer pro Wahlgang abstimmen. Zum anderen besteht die Möglichkeit, dass jeder anwesende oder vertretene Eigentümer insgesamt nur einmal abstimmen darf, also für alle Wahlgänge nur eine Stimme hat. Der BGH hat hierzu ausgeführt, dass alle Wahlgänge durchgeführt werden müssen, sofern nicht jeder Eigentümer nur eine Ja-Stimme hat und nicht ein Bewerber bereits die absolute Mehrheit erreicht hat. Zugleich hat das höchste deutsche Zivilgericht klargestellt, dass Enthaltungen nicht mitgezählt werden.
Werden – wie im Entscheidungsfall – alle Wahlgänge absolviert und erreicht niemand die absolute Mehrheit, hat derjenige gewonnen, der die meisten Stimmen auf sich vereinigt (relative Mehrheit). Dabei spielt es keine Rolle, ob die Eigentümer pro Wahlgang oder insgesamt nur einmal abstimmen dürfen.
- Stimmrechtsprinzip
Je nachdem, welches Stimmrechtsprinzip Anwendung findet, kann das zu völlig unterschiedlichen Wahlergebnissen führen.
Praxis-Beispiel 3: Auswirkungen des Stimmrechtsprinzips
Auf der Wohnungseigentümerversammlung soll ein neuer Verwalter gewählt werden. Es stellen sich die Kandidaten A, B und C zur Wahl.11 Eigentümer sind anwesend oder vertreten. Die Verhältnisse gestalten sich wie folgt:
| Wohnung | Eigentümer | MEA |
| 1 | P | 250/10.000 |
| 2 | Q | 250/10.000 |
| 3 | Q | 250/10.000 |
| 4 | R | 250/10.000 |
| 5 | R | 250/10.000 |
| 6 | S | 250/10.000 |
| 7 | S | 500/10.000 |
| 8 | T | 500/10.000 |
| 9 | U | 500/10.000 |
| 10 | V | 500/10.000 |
| 11 | W | 500/10.000 |
| 12 | X | 1.500/10.000 |
| 13 | Y | 2.000/10.000 |
| 14 | Z | 2.000/10.000 |
P, Q, T, U, V und W stimmen für A. Die Eigentümer R und S stimmen für B, während X, Y und Z sich für C entscheiden.
Folge: Nach dem Kopfstimmrecht ist A gewählt, da mit P, Q, T, U, V und W insgesamt 6 Eigentümer für ihn gestimmt haben und er damit die absolute Mehrheit von 11 Stimmen erreicht hat. Nach dem Wertprinzip hat C die Wahl gewonnen, da mit X, Y und Z insgesamt 5.500 MEA auf ihn entfallen sind und er damit die absolute Mehrheit von 10.000 MEA erzielt hat. Nach dem Objektstimmrecht hat keiner die absolute Mehrheit. Hier entfallen auf A insgesamt 7 Objekte, auf B insgesamt 4 Objekte und auf C drei Objekte, also hat niemand mehr als die Hälfte der Stimmen bekommen.
Beim Wert- und Objektprinzip kann es zu einer Majorisierung kommen. Dies bedeutet, dass ein einzelner Eigentümer durch die auf ihn entfallende Stimmrechtshäufung die Geschicke der Eigentümergemeinschaft erheblich beeinflusst. Soweit es dadurch zu keinem Rechtsmissbrauch kommt ist das jedoch statthaft. Ein Rechtsmissbrauch ist etwa gegeben, wenn der betreffende Eigentümer einen ungeeigneten Verwalter ins Amt wählen möchte. Dagegen können sich die anderen Eigentümer aber im Wege der Beschlussanfechtung wegen Rechtsmissbrauch zur Wehr setzen.
Bei der Wahl eines neuen Verwalters ist stets darauf zu achten, dass zuvor mindestens drei Angebote verschiedener Hausverwaltungen eingeholt und die Angebote mit der Einladung zu derjenigen Eigentümerversammlung verschickt werden, in der der neue Verwalter bestellt werden soll. Andernfalls ist die Wahl bzw. Bestellung des neuen Verwalters anfechtbar (BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10).
Wie die Abwahl des Verwalters funktioniert
Soll der amtierende Verwalter abgewählt werden, etwa wegen eines Verwalterwechsels, finden für die erforderliche Mehrheit dieselben Grundsätze wie bei der Wahl des Verwalters Anwendung.
Das gilt für das schriftliche Umlaufverfahren
Von der Beschlussfassung über einen Verwalterwechsel auf einer Eigentümerversammlung kann durch das sogenannte Umlaufverfahren abgewichen werden. Dabei wird ohne Eigentümerversammlung ein wirksamer Beschluss (sogenannter Umlaufbeschluss) herbeigeführt, wenn alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu dem betreffenden Beschlussantrag schriftlich erklären, § 23 Abs. 3 WEG. Im Umlaufverfahren ist also Allstimmigkeit erforderlich.
