Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kommen Verkäufer immer wieder auf uns zu und erfragen den aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage. Denn diese Information ist für den Verkäufer und für den Käufer einer Wohnung wichtig, da die bestehenden Rücklage auch einen Einfluss auf den Kaufpreis der Wohnung hat.
Wir wollen in dem Artikel die Zusammenhänge der Instandhaltungsrücklage beim Verkauf einer Wohnung aufzeigen.
Wohnungseigentümergemeinschaften müssen eine angemessene Instandhaltungsrücklage (Instandhaltungsrückstellung) bilden, deren Höhe von der Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss festgelegt wird, § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG.
Diese Rücklage dient dazu, sowohl künftig anfallende, größere Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (etwa einen Fassadenanstrich) als auch kurzfristig dringend erforderliche Reparaturen (etwa den Austausch der Heizungsanlage) zu finanzieren.
Erhoben wird die Instandhaltungsrücklage zusammen mit dem monatlichen Hausgeld, wobei der Verwalter jährlich über die Rücklage abzurechnen hat.
Das passiert mit der Instandhaltungsrücklage beim Verkauf
Wird eine Eigentumswohnung verkauft, geht die Instandhaltungsrücklage grundsätzlich auf den Käufer über. Der Verkäufer kann also in diesem Fall von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die anteilige Auszahlung der auf ihn entfallenden Instandhaltungsrücklage an sich verlangen.
So wirkt sich die Höhe der Instandhaltungsrücklage auf den Kaufpreis aus
Je nachdem, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist, kann sich dadurch der Kaufpreis der Eigentumswohnung erhöhen. Denn zum Wert der Immobilie als solcher kommt der Wert der Instandhaltungsrücklage hinzu. Da die Höhe der Instandhaltungsrücklage gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, ist beim Erwerb einer Eigentumswohnung genau zu prüfen, wie hoch die Rücklage ist.
Über die exakte Höhe der Rücklage kann der Verwalter befragt werden. Dabei ist darauf zu achten, dass der Verwalter in der jährlich zu erstellenden Abrechnung über die Instandhaltungsrücklage nur die tatsächlich geleisteten Zahlungen der Wohnungseigentümer ausweist und nicht die Soll-Stellungen. Damit ist gemeint, dass der Verwalter die zwar zu leistenden, aber tatsächlich noch nicht erbrachten Zahlungen einzelner Eigentümer dem Bestand der Instandhaltungsrückstellung nicht hinzurechnen darf (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 04.12.2009, Az.: V ZR 44/09).
Diese steuerlichen Besonderheiten bestehen
Besonders wichtig sind folgende steuerliche Besonderheiten im Zusammenhang mit der Instandhaltungsrücklage:
Grunderwerbsteuer
Der Käufer einer Eigentumswohnung hat Grunderwerbsteuer zu zahlen. Diese Steuer fällt aber nur für die Immobilie an, nicht jedoch für den Geldbestand der Instandhaltungsrücklage. Daher sollte im Kaufvertrag sinngemäß folgende Formulierung aufgenommen werden: Im Kaufpreis inbegriffen ist die Instandhaltungsrücklage in Höhe von ___________ Euro (in Worten: ___________ Euro). Je nach Höhe der Instandhaltungsrücklage lassen sich auf diese Weise mehrere hundert Euro, wenn nicht sogar über eintausend Euro an Grunderwerbsteuer sparen.
Update 2023: Am 16.9.2020 (AZ II R 49/17) hat der BFH entschieden, dass die Instandhaltungsrücklage bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer nicht mehr abgezogen werden darf.
Vermietung
Werden die Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage an den Verwalter geleistet, können diese – im Falle einer Vermietung der Eigentumswohnung – im Zeitpunkt der Zahlung noch nicht als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Vielmehr ist der Werbungskostenabzug erst möglich, wenn die Rücklage konkret für Instandsetzungsarbeiten oder Reparaturen verwendet wird, Bundesfinanzhof (BFH), Beschluss vom 21.10.2005, Az.: IX B 144/05; Hinweis (H) 21.2 Einkommensteuerhinweise (EStH) 2010 zu „Werbungskosten“.
Daraus ergeben sich zwei Folgerungen für den Käufer einer Eigentumswohnung, der diese vermieten möchte:
- Wird die gekaufte Wohnung vermietet und finden später größere, aus der Instandhaltungsrücklage finanzierte Reparaturen statt, kann sich unter Umständen daraus ein Werbungskostenabzug ergeben, für den der Käufer beim Erwerb der Wohnung quasi nichts gezahlt hat.
- Es kann aufgrund des Werbungskostenabzugs steuerlich günstiger sein, die Instandhaltungsrücklage niedrig zu halten und größere Reparaturen über eine Sonderumlage zu finanzieren.
Zinsen
Wird die Instandhaltungsrücklage verzinslich angelegt, gehören die daraus erzielten Zinsen zu den Einkünften aus Kapitalvermögen, Richtlinie (R) 21.2 (2) Einkommensteuerrichtlinien (EStR) 2005. Fließen also dem Käufer die Zinsen aus der Instandhaltungsrücklage zu, hat er diese entsprechend zu versteuern.
Wichtig: Gerade die steuerlichen Details sollte jeder Verkäufer und vor allem auch ein jeder Käufer individuell mit seinem Steuerberater besprechen. Wir können hier nur sehr allgemeine und vor allen keine abschließenden Information geben. Für die Aktualität und Richtigkeit der einzelnen Belange können wir keine Gewähr übernehmen.
