Vermieter und Mieter können schon bei Abschluss des Mietvertrags vereinbaren, dass sich die Mieterhöhungen – statt nach dem Vergleichsmietensystem (ortsübliche Vergleichsmiete) – nach dem Verbraucherpreisindex richten, § 557b Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Damit unterscheidet sich die Indexmiete u. a. von der Staffelmiete dadurch, dass die genaue Höhe der künftigen Mieterhöhungen noch nicht feststeht. Teilweise wird Mietern von der Indexmiete abgeraten, weil diese nicht nur immer höhere Nebenkosten, sondern auch ständig höhere Mieten zahlen müssten. Das ist so pauschal aber nicht richtig.
Das sind die Voraussetzungen für einen Indexmietvertrag
Ein Indexmietvertrag ist für befristete und unbefristete Mietverhältnisse sowie für preisfreie (frei finanzierte) und preisgebundene (etwa Sozialwohnungen) Wohnungen zulässig, sofern folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
Schriftform
Der Indexmietvertrag ist schriftlich abzuschließen und von beiden Mietvertragsparteien zu unterzeichen.
Erhöhung erst nach schriftlichem Verlangen
Der Vermieter muss die Änderung der Indexmiete gegenüber dem Mieter schriftlich geltend machen sowie den geänderten Preisindex und die nun zu zahlende Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angeben. Umgekehrt braucht der Mieter die Mieterhöhung erst dann zu zahlen, wenn ihm die schriftliche Erklärung des Vermieters unter Angabe des geänderten Preisindex sowie der betreffenden Geldbeträge vorliegt. Liegt die ordnungsgemäße schriftliche Erklärung des Vermieters vor, muss der Mieter die Mieterhöhung mit Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt der vermieterseitigen Erklärung zahlen, § 557b Abs. 3 BGB. Eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist nicht erforderlich.
Jahreszeitraum
Die Miete darf mindestens ein Jahr nicht erhöht werden, § 557b Abs. 2 BGB. Sind im Mietvertrag kürzere Zeiträume festgelegt, ist von einer unwirksamen Indexmiete im Sinne des § 557b BGB auszugehen.
Während der Indexmiete: Sonstige Mieterhöhungen nur ausnahmsweise
Für die Dauer der Indexmieten-Vereinbarung dürfen die Mieten generell nicht bis zur ortüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Das gilt grundsätzlich auch für Mieterhöhungen wegen Modernisierung. Eine Ausnahme gilt jedoch Erhöhungen wegen Modernisierung, die der Vermieter aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Auflagen durchführen musste (etwa Einhaltung bestimmter Abgaswerte). Hier ist eine Erhöhung wegen Modernisierung zulässig, § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB.
Was sonst noch bei der Indexmiete wichtig ist
Bezugsgrundlage bei Wohnraum ist allein die Entwicklung des Verbraucherpreisindex, also die durchschnittliche Preisänderung all solcher Waren und Dienstleistungen, die private Haushalten für Konsumzwecke kaufen. Dieser Index wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Ein anderer Index (etwa für sonstige Preisentwicklungen) darf hier nicht zugrunde gelegt werden.
Die Vereinbarung einer Indexmiete kann Mietern den Vorteil bieten, dass die Miete in beliebten Großstädten mit rasant steigenden Verteuerungen manchmal günstiger ist als die Erhöhungen nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hinzu kommt, dass Vermieter in der Regel die Indexmiete nicht alljährlich, sondern nur alle drei bis vier Jahre erhöhen. Umgekehrt können Vermieter die Erhöhungen der Indexmiete bedeutend einfacher gegenüber ihren Mietern durchsetzen als solche nach der ortsüblichen Vergleichsmiete.
