Bei der Frage, welche Ausbildungen Immobilienverwalter (WEG- und Mietverwalter) brauchen, ist zu unterscheiden: Einerseits muss der Verwalter in der Lage sein, seinem Beruf kompetent nachzugehen und das ihm anvertraute Objekt ordnungsgemäß zu verwalten. Andererseits muss der Verwalter aufgrund seiner Ausbildungen die Möglichkeit haben, seinen Beruf tatsächlich auszuüben, also sich als Verwalter niederzulassen und eine Hausverwaltung zu betreiben. Bei der Berufsausübung kommen auf gewerbliche Verwalter zum 01.08.2018 erhebliche gesetzliche Änderungen in Form einer Berufszulassungsregelung zu. Welche Ausbildungen für Verwalter erforderlich sind und was für Änderungen künftig gelten, erfahren Sie hier.
Generell keine Berufsausbildung erforderlich
Für die Tätigkeit als Verwalter in einer Hausverwaltung ist generell keine Berufsausbildung vorgeschrieben. Damit kann sich derzeit jeder als Verwalter bezeichnen und mit einer Hausverwaltung niederlassen, egal ob er sich dieser Tätigkeit gewachsen fühlt oder nicht. Ein gesetzlicher Schutz für die Berufsbezeichnung als Verwalter existiert nach aktuellem Recht nicht.
Zum 01.08.2018 wird sich das erheblich ändern. Zwar wird immer noch keine bestimmte Berufsausbildung gefordert. Es tritt aber eine Berufszulassungsregelung in § 34c Gewerbeordnung (GewO) in Kraft, wonach die vom Begriff „Wohnimmobilienverwalter“ erfassten gewerblichen WEG- und Mietverwalter besondere Voraussetzungen für die Verwaltertätigkeit erfüllen müssen. Zudem können bestimmte Verwalterpflichten gesetzlich niedergelegt werden. Die Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter wird dadurch erlaubnispflichtig.
Hintergrund ist das am 01.08.2018 geltende „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter“. Damit müssen sich gewerbliche Verwalter zumindest weiterbilden. Außerdem ist die Berufsbezeichnung als Verwalter dadurch geschützt, dass gewerblicher Wohnimmobilienverwalter nur derjenige sein kann, der über die dazu erforderliche behördliche Erlaubnis verfügt.
Welche Ausbildungen kompetente Verwalter haben sollten
Für Verwalter ist nicht nur keine Berufsausbildung vorgeschrieben. Ihnen fehlt auch nicht die fachliche Eignung, wenn sie nur Erfahrung mit der Verwaltung eigener Immobilien haben (Bundesgerichthof (BGH), Urteil vom 09.03.2012, Az.: V ZR 170/11). Das gilt ebenso, wenn der Verwalter keine Ausbildung in der Immobilienbranche und keine selbstständigen Erfahrungen als WEG-Verwalter gemacht hat sowie weder über eine betriebswirtschaftliche noch über eine rechtliche Ausbildung verfügt (Landgericht (LG) Stuttgart, Urteil vom 29.07.2015, Az.: 10 S 68/14).
Trotzdem ist eine gewisse Ausbildung des Verwalters wünschenswert. Denn irgendwo müssen die hohen und umfangreichen Kenntnisse herkommen, die der Verwalter benötigt, um die ihm anvertrauten Immobilien von nicht unerheblichem Wert kompetent zu betreuen. Gute Verwalter besitzen daher meist eine einschlägige Ausbildung im Immobilienbereich und haben häufig die Verwaltungstätigkeit „von der Pike auf gelernt“.
Ein typischer Weg zum WEG-Verwalter und Mietverwalter führt über eine Ausbildung zur Immobilienkauffrau/-mann oder über eine zusätzliche Qualifikation als Immobilienassistent/in. Ein anderer Einstieg in den Verwalterberuf erfolgt über sonstige kaufmännische Ausbildungen oder Studiengänge mit dem Abschluss Dipl. Kauffrau/ -mann. Darüber hinaus bieten einige Hochschulen die Studiengänge Immobilienwirtschaft oder Immobilienmanagement an. Und schließlich haben die Industrie- und Handelskammern (IHK) den zertifizierten Lehrgang „Geprüfte/-r Immobilienfachwirt/-in und Wohnungsfachwirt/-in“ im Programm, der über einige Studienzentren auch als Fernlehrgang absolviert werden kann.
Vielfach sind auch insbesondere auf das Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Juristen wie etwa Rechtsanwälte, aber auch Betriebswirte als gewerbliche Verwalter tätig.
Der gesamte mit diesen Ausbildungen versehene Personenkreis verfügt über das hohe Fachwissen, um Immobilien kompetent und den Grundätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend zu betreuen.
Eigentümer sollten bei der Suche nach einem Verwalter stets darauf achten, dass mögliche Kandidaten über eine Ausbildung im Immobilienbereich verfügen.
Ab 01.08.2018: Weiterbildungen sind für Verwalter Pflicht
Während gewerblichen WEG-Verwaltern und Mietverwaltern es derzeit selbst überlassen ist, ob und wie sie neuere Entwicklungen in der Verwaltung in Erfahrung bringen, sind sie ab dem 01.08.2018 zur Weiterbildung verpflichtet. Dazu müssen sie innerhalb von drei Jahren insgesamt 20 Stunden an Weiterbildungsmaßnahmen teilnehmen. Das gilt ebenso für die unmittelbar an der Verwaltung beteiligten Mitarbeiter. Verstöße gegen die Weiterbildungspflicht können mit einem Bußgeld geahndet werden. Zugleich ist Weiterbildung Voraussetzung für eine Berufszulassung als Wohnimmobilienverwalter.
Durch die Weiterbildung soll die Sachkunde der Verwalter sichergestellt werden. Der ursprüngliche Gesetzesentwurf sah für gewerbliche WEG-Verwalter die Beibringung eines Sachkundenachweises vor. Das wurde zugunsten der Weiterbildungspflicht aufgegeben. Dafür gilt die Weiterbildungspflicht aber auch für gewerbliche Mietverwalter, die zuvor von den gesetzlichen Änderungen ausgenommen waren.
Die Berufsverbände der Verwalter wollen allerdings weiter darauf hinwirken, dass Verwalter einen Sachkundenachweis beizubringen haben. Dem ist sicherlich zuzustimmen, denn auch nach der ab dem 01.08.2018 geltenden Erlaubnispflicht kann jemand als Verwalter tätig sein, der unkundig ist.
Beruhigend für Eigentümer: Die neuen Anforderungen an Verwalter
Die ab dem 01.08.2018 geltenden Pflichten für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter dürften zur Beruhigung vieler Eigentümer beitragen. Denn die Genehmigung zum Betrieb einer Hausverwaltung setzt neben der Weiterbildungspflicht Folgendes voraus:
- Nachweis von Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnissen
- Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung
Damit soll „schwarzen Schafen“ unter den Verwaltern der Zugang zum Markt erschwert werden. Zugleich kommt zum Ausdruck, dass Zahlungsunfähigkeit und Insolvenz eine gewerbliche Tätigkeit als Verwalter ausschließen. Letzteres ist allerdings nicht neu. Denn nach der Rechtsprechung führt die Insolvenz eines Verwalters dazu, dass er für sein Amt ungeeignet ist (so etwa LG Hamburg, Beschluss vom 13.11.2013, Az.: 318 S 23/13).
Daneben dient auch die Berufshaftpflichtversicherung dem Schutz der Eigentümer. Denn Fehler des Verwalters können zu erheblichen Schäden führen (etwa durch grob fahrlässig unterlassene Reparaturen). Wird der Verwalter dafür in Regress genommen, kann es sein, dass sein Vermögen (oder das einer Verwaltungs-GmbH) zur Abdeckung der Schäden nicht ausreicht. In diesem Fall bleiben die Eigentümer zumindest zum Teil auf dem Schaden sitzen. Durch die nun bestehende Pflicht des Verwalters zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung sind solche Schäden aber im Wesentlichen abgedeckt.
Bereits tätige Hausverwaltungen haben im Rahmen einer Übergangsfrist bis zum 01.03.2019 Zeit, die Voraussetzungen für die Erlaubnis zur gewerblichen Verwaltertätigkeit zu erfüllen und die Erlaubnis zu beantragen.
Von den gesetzlichen Änderungen ausgenommen sind selbstverwaltende Wohnungseigentümer, soweit sie nicht gewerblich handeln. Aufgrund des jedoch auch hier bestehenden hohen Haftungsrisikos bei der Verwaltung sollten die anderen Eigentümer dem Selbstverwalter einen ausreichenden Versicherungsschutz finanzieren.
