Hausmeisterkosten gehören grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten, § 14 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sind im Rahmen der Betriebskosten auch die Kosten für den Hausmeister im Mietvertrag vereinbart und leistet der Mieter monatliche Betriebskostenvorauszahlungen, muss der Vermieter darüber jährlich abrechnen, § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Dabei gibt es in der Praxis über die Position „Hausmeisterkosten“ häufig Streit. Viele Meter empfinden diese Kosten als ungerechtfertigt und viel zu hoch. Tatsächlich dürfen noch lange nicht alle Hausmeisterkosten auf die Mieter umgelegt werden.
Das gilt generell für Hausmeisterkosten
Regelmäßig ist die Höhe der Vergütung für den Hausmeister Sache des Vermieters, soweit die
Höhe ortsüblich ist und dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entspricht. Dieser Grundsatz ist gewahrt, wenn die Hausmeisterkosten den Betrag von 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat nicht übersteigen. Im Rahmen dieser Grenze kann der Vermieter frei entscheiden, ob etwa als weiterer Lohnbestandteil ein Weihnachtsgeld gezahlt wird. Zu den Hausmeisterkosten gehören auch die Kilometerpauschalen, die für die Fahrtkosten des Hausmeisters mit dem Pkw gezahlt werden. Die Pauschalen dürfen aber die Kosten für die Benutzung öffentlicher Verkehrsmittel und den dafür entstehenden zeitlichen Mehraufwand nicht überschreiten.
Ist ein Hausmeister für mehrere Mietobjekte eines Vermieters zuständig, darf pro Objekt nur der Teil der Hausmeisterkosten angesetzt werden, der dafür tatsächlich angefallen ist. Dazu werden die Hausmeisterkosten anteilig nach der Anzahl der in den einzelnen Wohnungen in den jeweiligen Mietobjekten aufgeteilt, es sei denn, es ist zwischen Vermieter und Mieter etwas anderes vereinbart worden.
Im Weiteren ist der Vermieter verpflichtet, in der Betriebskostenabrechnung umlegbare und nicht umlegbare Arbeiten des Hausmeisters exakt aufzuschlüsseln. Unzulässig ist es, wenn der Vermieter einen pauschalen Betrag für nicht umlagefähige Kosten ansetzt und diesen von den Hausmeisterkosten abzieht (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 20.08.2008, Az.: VIII ZR 27/07).
Welche Arbeiten des Hausmeisters kostenmäßig umgelegt werden dürfen:
Zu den umlegbaren Hausmeisterkosten gehören typische Kontroll-, Bedienungs-, Sicherungs-, Pflege- und Reinigungsarbeiten, soweit diese nicht bereits von anderen Personen (etwa Gärtner, Reinigungskräfte für das Treppenhaus, Winterdienst) ausgeführt werden.
Solche Arbeiten sind beispielsweise:
Nicht zulässig ist es, wenn in der Betriebskostenabrechnung bestimmte Arbeiten doppelt berechnet werden, etwa die Gartenpflege durch den Hausmeister und den Monatslohn für den Gärtner.
Welche Arbeiten des Hausmeisters nicht umgelegt werden können:
Nicht umlegbar sind alle Arbeiten des Hausmeisters und die damit im Zusammenhang stehenden Kosten, die die Verwaltung sowie die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjektes betreffen.
Dazu gehören etwa:
- Abrechnungen im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel
- Anschaffung und Erneuerung von Werkzeugen, Gartengeräten und Kleinteilen wie etwa Schrauben
- Entgegennahme von Mietzahlungen in bar
- Kosten für ein Hausmeisterbüro
- Maklertätigkeiten
- Schönheitsreparaturen
- Terminvereinbarungen mit Handwerkern
- Wartung von Werkzeugen und Gartengeräten
Diese nicht umlagefähigen Kosten sind aufzuschlüsseln und aus den Hausmeisterkosten herauszurechnen.
