Hinsichtlich seiner Haftung ist der WEG-Verwalter nicht zu beneiden. Macht er in Ausübung seines Verwalter-Amtes Fehler, droht ihm regelmäßig der Regress. Dabei ist generell zwischen der vertraglichen Haftung (also aus dem Verwaltervertrag) und der deliktischen Haftung (aus sogenannter unerlaubte Handlung) zu unterscheiden. Bei der Haftung aus Delikt kommt der sogenannten Verkehrssicherungspflicht besondere Bedeutung zu. Zudem kommt eine Haftung nicht nur gegenüber den Wohnungseigentümern, sondern auch gegenüber dritten Personen in Betracht. Wofür der Verwalter wann gegenüber wem im Einzelnen haftet, erfahren Sie hier.
So sieht die vertragliche Haftung des Verwalters aus
Der Verwaltervertrag ist regelmäßig ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mit dienst- und werkvertraglichen Elementen. Die Pflichten des Verwalters ergeben sowohl aus dem Wohnungseigentumsgesetz (§§ 24, 25, 27, 28 WEG) als auch aus den Pflichten für eine Geschäftsbesorgung (§§ 663, 665 bis 670, 672 bis 674 BGB).
Zusätzliche Pflichten können sich aus dem Verwaltervertrag, der Gemeinschaftsordnung und der Teilungserklärung ergeben. Dabei ist zu beachten, dass sich die Haftung des Verwalters auch auf vor- und nachvertragliche Pflichten (etwa Herausgabe der Verwaltungsunterlagen nach Ende der Amtszeit) erstreckt.
Zu unterscheiden ist zwischen der Bestellung des Verwalters und dem Verwaltervertrag als jeweils eigenständiger Rechtsakt. Ist der Verwalter bestellt, liegt aber kein Verwaltervertrag vor, hat er aufgrund seiner Bestellung aufgrund des dadurch entstandenen gesetzlichen Schuldverhältnisses trotzdem seine gesetzlichen Pflichten zu erfüllen und haftet bei Verstößen (sogenannte Haftung aus Organstellung).
Anspruchsgrundlage für Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer wegen einer schuldhaften vertraglichen oder gesetzlichen Pflichtverletzung des Verwalters ist § 280 Abs. 1 BGB. Darüber hinaus ist bei Verzug des Verwalters mit seinen vertraglichen und gesetzlichen Leistungen auch ein Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens nach §§ 286, 280 Abs. 2 BGB möglich. Der Umfang des Schadensersatzes richtet sich nach den §§ 249 ff. BGB.
Erste Voraussetzung für die Haftung: Die Pflichtverletzung muss den Schaden verursacht haben
Ist ein Schaden durch eine Pflichtverletzung des Verwalters entstanden, ist dieser nur haftbar, wenn seine Pflichtverletzung für den Schaden ursächlich war. Das pflichtwidrige Handeln oder Unterlassen des Verwalters muss also dazu geführt haben, dass der Schaden eingetreten ist.
Dieser für die Haftung erforderliche Kausalzusammenhang ist etwa dann nicht gegeben, wenn
- Gewährleistungsansprüche zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Handwerker bestehen
- der Verwalter die zur Durchsetzung dieser Ansprüche erforderliche Beschlussversammlung nicht vor Ablauf der Verjährungsfrist herbeigeführt hat
- die Eigentümer aber selbst bei einer vor Ablauf der Verjährungsfrist einberufenen Versammlung nicht zu einer Beschlussfassung zur Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche bereit gewesen wären
Zweite Voraussetzung für die Haftung: Der Verwalter muss den Schaden schuldhaft verursacht haben
Weitere Voraussetzung für die Haftung des Verwalters ist, dass dieser durch sein pflichtwidriges Handeln oder Unterlassen den Schaden schuldhaft verursacht hat. Der Verwalter muss den Schaden zu vertreten haben. Während in der Praxis die Fälle einer vorsätzlichen (absichtlichen) Pflichtverletzung eher selten sind, spielt die Haftung wegen Fahrlässigkeit (Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt) eine große Rolle.
Bei der Ausübung seiner Tätigkeit hat der Verwalter seine gesetzlichen und vertraglichen Pflichten mit der Sorgfalt zu erfüllen, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter unter den Umständen des konkreten Vertragsverhältnisses aufwenden würde. Ist der Verwalter Kaufmann, hat er seine Pflichten mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns wahrzunehmen (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 21.12.1995, Az.: V ZB 4/94). Hat der Verwalter besondere zusätzliche Kenntnisse, sind diese bei seiner Haftung insbesondere dann zu berücksichtigen, wenn hierfür eine besondere Vergütung vereinbart wurde (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 30.08.1989, Az.: 2Z BR 40/89).
Ist also etwa ein Architekt zum Verwalter bestellt und erhält dieser für die Überwachung von baulichen Maßnahmen ein Sonderhonorar gemäß der Honorarordnung für. Architekten und Ingenieure (HOAI), ist für dessen Fehler bei der Überwachung ein strengerer Maßstab anzulegen als bei einem durchschnittlichen Verwalter.
Das sind die typische Fälle der vertraglichen Verwalterhaftung
Häufige Fälle der Verwalterhaftung wegen vertraglicher oder schuldrechtlicher Pflichtverletzungen sind etwa:
Vertragliche oder schuldrechtliche Schadensersatzansprüche, die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehen, können nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden, also insbesondere Beschädigungen des Gemeinschaftseigentums oder unberechtigte Ausgaben des Verwaltungsvermögens. Dagegen hat jeder Wohnungseigentümer gegen den Verwalter einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung. Jeder Eigentümer kann daher ohne zuvor erfolgte Beschlussfassung vom Verwalter speziell die Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans fordern. Das gilt ebenso bei Schadensersatzansprüchen, wenn der Verwalter schuldhaft das Sondereigentum eines Eigentümers geschädigt hat, etwa weil der Verwalter der Schadensursache aus von ihm zu vertretenden Gründen nicht nachgegangen ist.
Sonderfall: Haftung des Verwalters wegen Vertretung ohne Vertretungsmacht
In der Praxis kann es passieren, dass der Verwalter seine Vertretungsmacht überschreitet, etwa bei der Auftragsvergabe von Zusatzarbeiten einer Instandsetzungsmaßnahme, ohne von der Wohnungseigentümergemeinschaft dazu durch Beschluss ermächtigt zu sein. Ist dies der Fall, ist der vom Verwalter geschlossene Vertrag zunächst schwebend unwirksam. Das bedeutet, der Vertrag bedarf der Genehmigung der Eigentümergemeinschaft. Der Vertragspartner des Verwalters bzw. andere Teil kann daher die Eigentümergemeinschaft auffordern, den Vertrag innerhalb von zwei Wochen zu genehmigen. Erfolgt keine Genehmigung, gilt der Vertrag als nicht zustande gekommen, § 177 BGB.
Genehmigt die Wohnungseigentümergemeinschaft den Vertrag, kommt er zwischen ihr und dem anderen Teil zustande. Verweigert die Eigentümergemeinschaft die Genehmigung jedoch oder äußert sich nicht innerhalb von zwei Wochen nach Aufforderung durch den anderen Teil, haftet der Verwalter gegenüber dem anderen Teil auf Erfüllung des Vertrages oder auf Schadensersatz, § 179 Abs. 1 BGB.
Deliktische Haftung: Unerlaubte Handlungen des Verwalters
Wer einen anderen schuldhaft schädigt, muss den Schaden grundsätzlich ersetzen. Diese Delikthaftung (Unrechtshaftung, Verschuldenshaftung) ist in den §§ 823 bis 853 BGB geregelt. Voraussetzung für die Haftung ist eine rechtswidrige und schuldhafte (vorsätzliche oder fahrlässige) Schadenszufügung, wobei der Schadensersatz sich ebenfalls nach §§ 249 ff. BGB richtet.
Auch für den Verwalter kommt die deliktische Haftung in Betracht. Dabei haftet der Verwalter gegenüber
Darüber hinaus spielen die Verkehrssicherungspflichten (wer Gefahrenquellen schafft bzw. unterhält, muss scherstellen, dass dritte Personen dadurch nicht gefährdet werden) sowie die Haftung des Verwalters als Gebäudeunterhaltsverpflichteter gemäß § 838 in Verbindung mit § 836 BGB eine erhebliche Rolle.
Mit der Bestellung des Verwalters werden auf diesen die an sich den Wohnungseigentümer obliegenden Verkehrssicherungspflichten delegiert. Der „Klassiker“ ist die Streupflicht bei Glatteis auf den Zuwegen zur Wohnanlage. Kommt hier ein Wohnungseigentümer wegen der Verletzung der Streupflicht zu Schaden, haftet der Verwalter dem Eigentümer aus dem Pflichtenverstoß gegen seinen Verwaltervertrag (und zusätzlich aus Delikt). Verletzt sich eine außenstehende Person, haftet der Verwalter ausschließlich aus Delikt nach § 823 Abs. 1 BGB. Regelmäßig delegiert der Verwalter jedoch die ihm übertragene Räum- und Streupflicht auf weitere Personen, was gegenüber außenstehenden Personen zu einem Ausscheiden der Verwalterhaftung führen kann.
Ähnlich wie bei der Verkehrssicherungspflicht verhält es sich mit der Haftung des Verwalters als Gebäudeunterhaltspflichtiger nach § 838 BGB in Verbindung mit § 836 BGB, wenn das Gebäude oder Teile davon einstürzen bzw. sich lösen (etwa herabfallende Dachziegel).
Vertragliche und deliktische Haftung können zusammenfallen
Gegenüber den Wohnungseigentümern kann der Verwalter sowohl aus dem Verwaltervertrag bzw. seiner Bestellung als auch aus Delikt haften, wobei die Übergange manchmal fließend sind.
Fehlt etwa ein Treppengeländer, hat der Verwalter die vertragliche Pflicht, für die Anbringung des Geländers zu sorgen, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Da dies jedoch in erster Linie eine Pflicht der Wohnungseigentümer ist, § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG, erstreckt sich die Verwalterhaftung nur darauf, den Mangel festzustellen, die Eigentümer davon zu unterrichten und Entscheidung der Wohnungseigentümer über die Behebung des Mangels herbeizuführen. Ergeht ein Beschluss der Wohnungseigentümer, wonach das Geländer angebracht werden soll, ist der Verwalter wiederum vertraglich verpflichtet, diesen zeitnah zu veranlassen, § 27 Abs. 1 Nr. WEG. Geschieht dies nicht und kommt ein Eigentümer wegen des fehlenden Geländers zum Sturz bzw. zu Schäden, haftet der Verwalter wegen Verletzung des Verwaltervertrags und aus Delikt wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht (BayObLG, Beschluss vom 04.01.1996, Az.: 2Z BR 120/95).
Wie der Verwalter für Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen haftet
In der Praxis bedienen sich Verwalter zur Erfüllung Ihrer Aufgaben meistens zusätzlicher Personen, insbesondere eigenen Mitarbeitern. Überträgt der Verwalter dabei
Der wesentliche Unterschied bei der Haftung des Verwalters für Dritte bzw. den Erfüllungsgehilfen und bei der Haftung des Verwalters für den Verrichtungsgehilfen besteht also in der Möglichkeit zur Exkulpation des Verwalters, wenn der hinzugezogene Verrichtungsgehilfe bei Ausübung der ihm vom Verwalter übertragenen Tätigkeit ein Delikt verwirklicht. Die Exkulpationsmöglichkeit bedeutet, dass der Verwalter seiner deliktischen Haftung entgehen kann. Dazu muss er den Nachweis führen können, dass er den Verrichtungsgehilfen sorgfältig ausgewählt und ausreichend (durch regelmäßige Stichproben) überwacht hat.
Einem Verwalter obliegt die winterliche Räum- und Streupflicht für die von ihm betreute Wohnanlage aufgrund des Verwaltervertrags. Er beauftragt seinerseits damit einen zuverlässigen Mitarbeiter seiner Verwaltungs-GmbH. Der Mitarbeiter wird regelmäßig überwacht und kommt seiner Aufgabe pünktlich nach, wobei die Überwachung protokolliert wird. Eines Morgens verschläft der Mitarbeiter. Nacheinander kommen auf den spiegelglatten Eisflächen der Wohnanlage ein Wohnungseigentümer und ein Zeitungsbote zu Fall. Beide reißen sich durch den Sturz ihre Kleidungsstücke auf und verlangen Schadensersatz.
Folge: Der Verwalter haftet für die Pflichtverletzung seines Mitarbeiters gegenüber dem Wohnungseigentümer wie für eigenes Verschulden, § 278 BGB. Er muss daher Schadensersatz leisten. Gegenüber dem Zeitungsboten kann sich der Verwalter jedoch exkulpieren, da er den Nachweis führen kann, dass er mit dem Winterdienst einen zuverlässigen und regelmäßig überwachten Mitarbeiter beauftragt hat, § 831 BGB. Der Verwalter braucht dem Zeitungsboten daher keinen Schadensersatz zu leisten. Vielmehr fällt dies der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last.
Zu beachten bei der Haftung ist jedoch, dass folgende Personen bzw. Unternehmen keine Erfüllungs- oder Verrichtungsgehilfen des Verwalters sind:
Eine andere Frage ist jedoch, inwieweit der Verwalter möglicherweise aus einer fehlenden Überwachung des Hausmeisters haften kann
Diese Unternehmen bzw. Firmen werden aufgrund des mit der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden Vertragsverhältnisses für die einzelnen Eigentümer tätig (OLG Brandenburg, Beschluss vom 22.11.2006, Az.: 13 Wx 4/06). Durch die Unternehmen bzw. Firmen verursachte Verzögerungen bei der Jahresabrechnung können daher dem Verwalter nicht angelastet werden
Hier besteht nur zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Unternehmen bzw. Handwerker ein Vertragsverhältnis.
Verwalterhaftung: Das gilt für Schadensersatz und Schmerzensgeld
Muss der Verwalter Schadensersatz leisten, hat er grundsätzlich den Zustand herzustellen, der ohne seine Pflichtverletzung des Verwaltervertrags oder aus Delikt bestünde. Bei Verletzung einer Person oder Beschädigung einer Sache kann der Geschädigte auch den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen, § 249 BGB. Darüber hinaus können verletzte Personen auch einen Anspruch auf Schmerzensgeld gegen den Verwalter haben, § 253 Abs. 2 BGB.
Bestehen gegen den Verwalter Schadensersatzansprüche aus Delikt, muss er im allerungünstigen Fall nach § 844 BGB (Ersatzansprüche Dritter bei Tötung) oder § 845 BGB (Ersatzanspruch wegen entgangener Dienste, etwa keine Haushaltsführung) haften.
Angesichts der zahlreichen Haftungsrisiken empfiehlt sich für den WEG-Verwalter der Abschluss einer Vermögenshaftpflichtversicherung. Dies gilt auch für „kleinere“ Verwalter, da es für die Haftung grundsätzlich nicht auf die Person des Verwalters und/oder Größe des Verwaltungsunternehmens ankommt. Nur bei einem zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer können teilweise etwas geringere Haftungsmaßstäbe angesetzt werden. Für gewerbliche WEG-Verwalter wird der Abschluss einer entsprechenden Versicherung durch die demnächst in Kraft tretende Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnungseigentumsverwalter und Immobilienmakler künftig Pflicht (Stand: 01.01.2016).
