Die Grenzen zwischen dem Sondereigentum (Eigentumswohnung, zur Eigentumswohnung gehörende Garage) und dem Gemeinschaftseigentum (gemeinschaftliche Flächen, Räume und Einrichtungen) lassen sich nicht immer eindeutig ziehen. Dabei ist die Zuordnung der einzelnen Bestandteile eines Gebäudes zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum von immenser Bedeutung. Denn die Kosten für das Sondereigentum muss der jeweilige Eigentümer alleine zahlen, während die Kosten für das Gemeinschaftseigentum von der Eigentümergemeinschaft getragen werden. In der Praxis herrscht bei einigen Bestandteilen nebst deren Zubehör immer wieder Streit darüber, wie bei diesen Grenzfällen zu unterscheiden ist.
Grenzfall 1: Balkone
Bei Balkonen ist im Wesentlichen zwischen dem Balkonraum als Sondereigentum und den konstruktiven sowie der Sicherheit dienenden Bestandteilen als Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden.
Danach gehören zum Sondereigentum:
Dagegen unterfallen dem Gemeinschaftseigentum:
Grenzfall 2: Fenster und deren Zubehör
Fenster und Fensterrahmen sowie Außenjalousien, Außenrollläden und Fensterläden gehören zum Gemeinschaftseigentum. In manchen Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen, aber auch in Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft sind jedoch Regelungen enthalten, wonach die Instandhaltung, Instandsetzung und der Austausch von Fenstern nebst Rahmen im jeweiligen Sondereigentumsbereich vom Eigentümer vorzunehmen ist.
Dabei gehen aber unklare Regelungen zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Ist etwa bestimmt, dass der Sondereigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster verpflichtet ist, während die Eigentümergemeinschaft die Kosten des Außenstriches der Fensterrahmen zu zahlen hat, muss die Gemeinschaft aufgrund der unklaren Regelung auch für die Kosten des Austausches der schadhaften Fenster aufkommen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 22.11.2013, Az.: V ZR 46/13 und vom 02.03.2012, Az.: V ZR 174/11).
Grenzfall 3: Heizkörper, Heizungsthermostate, Absperrventile, Steigleitungen, Heizkostenverteiler
Während die zentrale Heizungsanlage (Heizungsraum, Brenner, Kessel, ggf. Öltank) zum Gemeinschaftseigentum gehört, können Heizkörper einschließlich der zugehörigen Leitungen für den Anschluss an eine Zentralheizung aufgrund der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung Sondereigentum sein. Das gilt ebenso für die Heizungsthermostate (Thermostatventile) und die Absperrventile (BGH, Urteil vom 08.07.2011, Az.: V ZR 176/10).
Nicht zu entscheiden hatten die Karlsruher Richter darüber, ob Heizkörper, Heizungsthermostate und Absperrventile dann dem Gemeinschaftseigentum unterfallen, wenn
In beiden Fällen kann jedoch von einer Zuordnung zum gemeinschaftlichen Eigentum ausgegangen werden.
Demgegenüber sind die zentralen Steigleitungen für die Weiterleitung der Heizwärme stets Gemeinschaftseigentum, und zwar auch dann, wenn sie durch Sondereigentum verlaufen. Anders ist dies jedoch bei den von den zentralen Leitungen abzweigenden Anschlussleitungen in das Sondereigentum. Da diese nicht dem gemeinschaftlichen Eigentum dienen, gehören sie zum Sondereigentum.
Heizkostenverteiler bezwecken die Ermittlung und Verteilung der Kosten. Sie stehen daher im Gemeinschaftseigentum.
Grenzfall 4: Garagen
Bei Garagen, die zum Wohnungseigentum gehören, ist wie folgt zu unterscheiden:
Ist auf einem gemeinschaftlichen Grundstück ein Garagengebäude errichtet worden, gehören die tragenden Teile (etwa Dach, tragende Mauern, Fundament) des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Garagen
Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der tragenden Teile des Garagengebäudes sind – sofern keine andere Regelung in der Teilungserklärung oder einer späteren Vereinbarung getroffen wurde – von allen Wohnungseigentümern zu bezahlen. Das gilt auch, wenn nach dem Inhalt der Teilungserklärung bestimmt ist, dass die jeweiligen Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums aufkommen müssen. Die Eigentümer haben hier also nur für die Kosten aufzukommen, die nicht für den Bestand oder die Sicherheit des Garagengebäudes erforderlich sind. Dazu gehören etwa Elektroanlagen, Estrich, nicht tragende Innenwänden, Wandputz usw.
Begründet wird dies damit, dass tragende Teile eines Gebäudes nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können, § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz – WEG (Bundesverfassungsgericht (BVerfG) Beschluss vom 28.07.2014, Az.: 1 BvR 1925/13, Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 05.11.2003, Az.: 3 Wx 235/03).
An dieser Rechtslage ändert sich auch nichts, wenn es sich um Fertiggaragen aus Beton handelt, die ohne Fundament oder sonstige Verankerungen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück aufgestellt sind (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 11.11.1988, Az.: BReg 2 Z 92/88).
Grenzfall 5: Terrassen
Bei Terrassen kommt es darauf an, ob es sich um Dachterrassen oder ebenerdige Terrassen handelt. Dachterrassen können dem Sondereigentum unterliegen, soweit deren Bauteile nicht für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Solche Bauteile sind etwa die tragenden und isolierenden Teile des Terrassenbodens. Sondereigentumsfähig sind daher in der Regel nur der Raum, die Fläche und die Bauteile der Terrasse, die deren Begehung und Benutzung ermöglichen. Demgegenüber kommt bei ebenerdigen Terrassen nur ein Sondernutzungsrecht in Betracht.
Grenzfall 6: Türsprechanlagen
Die Bestandteile von Türsprech- und Klingelanlagen in den Eigentumswohnungen (also Sprechstelle, Läutwerk und Tastatur) sind Sondereigentum (OLG Köln, Beschluss vom 26.80.2002, Az.: 16 Wx 126/02). Gemeinschaftseigentum an diesen Bestandteilen ist nur möglich, wenn das Vorhandensein und Funktionieren jeder Sprechstelle zwingende Voraussetzung dafür ist, dass die – im gemeinschaftlichen Eigentum stehende – zentrale Türsprech- und Klingelanlage funktioniert. Zum Gemeinschaftseigentum gehören auch der Lautsprecher an der Haustüre und der Türöffner.
Grenzfall 7: Wohnungseingangstüren
Wohnungseingangstüren gehören selbst dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn sie in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sind. Denn erst durch die Einfügung der Wohnungseingangstüre wird die Abgeschlossenheit der Räume hergestellt, die dem Sondereigentum unterfallen (BGH, Urteil vom 05.10.2013, Az.: V ZR 212/12).
Zu der Frage, ob die Innenseite der Wohnungseingangstüre (zum Sondereigentum gehört und damit) farblich anders gestaltet werden darf, hat sich der BGH zwar nicht geäußert. Hier ist aber davon auszugehen, dass diese nach Wahl des Wohnungseigentümers verändert (etwa gestrichen) werden darf.
