WEG-Verwaltung: 21 kurze Fragen und Antworten zur WEG-Reform 2020

Nach vielen kontroversen Diskussionen und dadurch bedingten Änderungen ist die WEG-Reform – also das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz –

WEMoG)“ – am 01.12.2020 in Kraft getreten. Damit gelten zahlreiche Neuerungen für Wohnungseigentümer und WEG-Verwalter, die vielfach von erheblicher Bedeutung sind. Damit Sie schnell und auf einfache Weise einen Überblick über die wesentlichsten Neuerungen erhalten, haben wir kurz die wichtigsten Fragen und Antworten zur WEG-Reform 2020 für Sie in diesem Artikel zusammengestellt.

I. Eigentümerversammlung und Beschlüsse 

1. Neue Ladungsfrist; In wie viel Wochen ist jetzt zur Eigentümerversammlung einzuladen?

Durch die Reform ist die gesetzliche Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung von zwei auf drei Wochen verlängert worden, § 24 Abs. 4 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es kann sich allerdings aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine abweichende Ladungsfrist ergeben. Wie bisher kann die Einladungsfrist in Fällen besonderer Dringlichkeit auf wenige Tage verkürzt werden.

2. Ist nun jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, ohne dass es auf die Anzahl der anwesenden Eigentümer ankommt?

Früher war die Eigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn die anwesenden und vertretenen stimmberechtigten Wohnungseigentümermehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentierten, wobei die Anteile nach der im Grundbuch eingetragenen Größe berechnet wurden. Das hat sich grundlegend geändert. Die Eigentümerversammlung ist jetzt stets beschlussfähig, § 23 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Durch Fernbleiben von der Versammlung oder durch Verlassen des Versammlungsorts bei der Abstimmung über bestimmte Tagesordnungspunkte können Beschlüsse also nicht mehr boykottiert werden.

3. Können Eigentümerversammlungen jetzt per Internet durchgeführt werden?

Eine generelle Online-Versammlung ist unzulässig. Es können sich nun aber einzelne Eigentümer zu einer laufenden Eigentümerversammlung per Internet hinzuschalten, sofern dies zuvor beschlossen wurde, § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG.

4. Welche Erleichterungen ermöglicht die nun vielfach geltende Textform?

Bisher war im WEG häufig die Schriftform vorgeschrieben, also die eigenhändige Unterschrift unter einem Schriftstück, § 126 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ab sofort ist aber vielfach nur noch die Textform erforderlich, das heißt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die die Person des Erklärenden erkennen lässt, § 126b BGB. Damit ist folgendes etwa per Email oder Telefax möglich:

• Erteilung einer Vollmacht, etwa zur Vertretung in der Eigentümerversammlung, § 25 Abs. 3 WEG
• Antrag auf Anberaumung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer, § 24 Abs. 2 WEG
• Einberufung der Eigentümerversammlung durch den Verwalter, den Beirat oder einen dazu durch Beschluss ermächtigten Eigentümer, § 24 Abs. 3 und 4 WEG
• Beschlussfassung der Eigentümer im Umlaufverfahren, also im schriftlichen Verfahren, § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG

5. Was ist sonst noch beim Umlaufverfahren neu?

Neben der Möglichkeit, dass Umlaufverfahren in Textform durchzuführen, können die Wohnungseigentümer nun beschließen, dass in einem nachfolgenden im schriftlichen Verfahren ein genau bestimmter Gegenstand mehrheitlich beschlossen wird, § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG. Das kann etwa eine Entscheidung zwischen drei noch konkret einzuholenden Angeboten über eine Sanierungsmaßnahme sein. In allen anderen Fällen bleibt es jedoch dabei, dass der Beschluss allstimmig, also durch alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, gefasst werden muss

II. Verwalter 

6. Kann der Verwalter ab sofort jederzeit abberufen werden?

Während früher die vorzeitige Abwahl (Abberufung) des Verwalters das Vorliegen eines wichtigen Grundes erforderte, kann nun die Abwahl „jederzeit“ und grundlos durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erfolgen, § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG. Abweichungen von der Neuregelung sind nicht zulässig, § 26 Abs. 5 WEG. Die Neuregelung gilt auch für die bereits vor dem 01.12.2020 bestehenden Verwalterbestellungen.

Anders als nach der alten Rechtslage kann der Verwalter seine Abberufung nicht mehr anfechten, vgl. § 44 Abs. 1 WEG.

7. Wie lange kann der Verwalter nach seiner Abberufung noch seine Vergütung verlangen? 

Nach der Trennungstheorie sind die Bestellung des Verwalters und der Abschluss des Verwaltervertrags sowie die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags jeweils eigenständige Rechtsakte. Daher erfordert die vollständige Trennung vom Verwalter dessen Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrags.

Wird nun der Verwalter abgewählt, besteht die Möglichkeit, dass weiterhin der Verwaltervertrag fortbesteht. Insbesondere kann die Kündigung des Verwaltervertrags – anders als die Abberufung – einen wichtigen Grund erfordern. Lässt sich der Vertrag nicht eher kündigen, endet er nach der gesetzlichen Neuregelung spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters, § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG. Bis zum Ende des Vertrags kann der Verwalter seine Vergütung verlangen, allerdings gekürzt um seine ersparten Aufwendungen, die regelmäßig mit 20% angesetzt werden.

Abweichungen von dieser  Neuregelung sind nicht zulässig, § 26 Abs. 5 WEG. Die Neuregelung gilt auch für die bereits vor dem 01.12.2020 geschlossenen Verwalterverträge.

8. Dürfen ab sofort nur noch „zertifizierte“ Verwalter bestellt werden? 

Mit dem Inkrafttreten der WEG-Reform wurde zwar die Gewerbeordnung (GewO) nicht  geändert, so dass ein gewerblich tätiger Verwalter (Wohnimmobilienverwalter) immer noch keinen Sachkundenachweis beibringen muss. Allerdings kann jetzt jeder Wohnungseigentümer als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 6 WEG.

Zertifizierter Verwalter ist derjenige, der vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, § 26a Abs. 1 WEG. Die Einzelheiten der Zertifizierungsprüfung werden vom Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) in einer Rechtsverordnung festgelegt, § 26a Abs.2 WEG.

Eine Ausnahme vom Erfordernis eines zertifizierten Verwalters besteht nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, wenn

• die Wohnanlage weniger als neun Sondereigentumsrechte (Eigentumswohnungen) hat
• ein Wohnungseigentümer (einstimmig) zum Verwalter bestellt wurde und
• weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen

9. Welche Folgen hat die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters?

Wird ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt, kann jeder Wohnungseigentümer den Beschluss über die Bestellung innerhalb eines Monats anfechten. Im Ergebnis hat also jeder Eigentümer die Möglichkeit, die „Abberufung“ dieses Verwalters durchzusetzen.

10. Was ist, wenn ein nicht zertifizierter Verwalter bereits bestellt ist?

In diesem Fall gilt die Übergangsvorschrift nach § 48 Abs. 4 WEG. Danach gilt ein am 01.12.2020 tätiger Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern bis zum 01.06.2024 als zertifiziert. Erst ab diesem Zeitpunkt muss er sich zertifizieren lassen bzw. ein zertifizierter Verwalter neu bestellt werden.

11. Hat der Verwalter durch die Reform mehr Rechte erhalten? 

Im Außenverhältnis gegenüber dritten Personen oder Firmen ist der Verwalter jetzt zur gerichtlichen und außergerichtlichen Vertretung der Eigentümergemeinschaft berechtigt. Nur für den Abschluss eines Grundstückskaufvertrags oder Darlehensvertrags ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich, § 9b Abs. 1 WEG.

Im Innenverhältnis gegenüber der Eigentümergemeinschaft kann der Verwalter nun in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Dazu gehören etwa die Vergabe kleinerer Reparaturen, der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in begrenzten Umfang oder die gerichtliche Geltendmachung von Hausgeldforderungen. Die vom Verwalter zu treffenden Maßnahmen können aber von den Eigentümern durch Beschluss eingeschränkt oder erweitert werden, § 27 Abs. 2 WEG. So können – wie bisher oftmals praktiziert – Zahlungen des Verwalters ab einer gewissen Höhe von der Zustimmung des Verwaltungsbeirats abhängig gemacht werden.

III. Verwaltungsbeirat

12. Wie ändert sich die Anzahl der Mitglieder des Beirats?

Statt wie früher aus drei Mitgliedern darf der Verwaltungsbeirat jetzt beliebig viele Mitglieder haben, § 29 Abs. 1 WEG. Dabei wird die Anzahl der Beiratsmitglieder von der Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss festgelegt. Sind mehrere Mitglieder vorhanden, bestimmen diese den Vorsitzenden und dessen Stellvertreter.

13. Hat der Beirat durch die Reform neue Aufgaben erhalten?

Früher hatte der Verwaltungsbeirat den Verwalter lediglich zu unterstützen, aber nicht zu überwachen, zumal der Beirat gegenüber dem Verwalter keine Weisungsbefugnis hatte. Das hat sich jetzt grundlegend geändert. Dem Beirat wird durch die Reform ausdrücklich die Aufgabe übertragen, die Verwaltung zu überwachen, § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG.

Darüber hinaus vertritt der Vorsitzende des Beirats regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, § 9 Abs. 2 WEG.

14. Was gilt für die Haftung der Beiratsmitglieder?

Die Tätigkeit als Beiratsmitglied kann bei Verschulden dazu führen, dass das betreffende Mitglied (und nicht der gesamte Beirat) ersatzpflichtig ist. Hier gilt nun eine Haftungserleichterung. Sind die Beiratsmitglieder ehrenamtlich tätig, haften sie nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit, § 29 Abs. 3 WEG.

IV. Bauliche Veränderungen

15. Reicht nun für bauliche Veränderungen die einfache Mehrheit?

Bisher konnte ein einzelner Eigentümer mit seiner Gegenstimme solche bauliche Veränderungen verhindern, die über die normale Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, also über die „normalen“ Erhaltungskosten für das gemeinschaftliche Eigentum. Das hat sich erheblich geändert. Nun reicht ein Mehrheitsbeschluss der in der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Stimmen zur Durchsetzung dieser Veränderungen, § 20 Abs. 1 WEG.

Begrenzt wird das durch § 20 Abs. 4 WEG, wonach bauliche Veränderungen nicht beschlossen oder gestattet werden dürfen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis benachteiligen.

16. Wer muss die Kosten der baulichen Veränderungen bezahlen?

Die Kosten tragen nur die der baulichen Veränderung zustimmenden Eigentümer, die diese auch nutzen dürfen,  nach dem Verhältnis ihrer Anteile, § 21 Abs. 3 WEG. Damit brauchen die Eigentümer, die gegen die Veränderung gestimmt haben, sich nicht an den Kosten zu beteiligen.

Davon gibt es aber zwei Ausnahmen: Die Kosten werden dann auf alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile verteilt, wenn

• die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und die Veränderung nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG
• die Kosten der baulichen Veränderung sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums (in der Regel zehn Jahre, ggf. auch länger) amortisieren, § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG

17. Auf welche baulichen Veränderungen hat jeder einzelne Wohnungseigentümer Anspruch? 

Auf seine Kosten kann jeder Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums verlangen, die der Barrierefreiheit, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder dem Zugang zu einem schnellen Internetanschluss dienen, § 20 Abs. 2 WEG. Darüber ist ein Beschluss zu fassen.

V. Sonstiges

18. Was bedeutet der neue Vermögensbericht, den der Verwalter ab sofort erstellen muss?

Völlig neu ist die Verpflichtung des Verwalters, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen. In dem Bericht muss die Instandhaltungsrückstellung dargestellt und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen aufgelistet werden, § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG. Dazu gehören Erhaltungsrücklagen, Forderungen der Eigentümergemeinschaft wie etwa Hausgeldrückstände, Verbindlichkeiten der Gemeinschaft wie etwa Darlehen und Vermögensgegenstände wie etwa Brennstoffvorräte.

Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen, § 28 Abs. 4 Satz 2 WEG. Geschieht das nicht oder nur unvollständig, kann der Eigentümer diesen Anspruch notfalls klageweise gegen die Eigentümergemeinschaft durchsetzen.

19. Besteht jetzt ein gesetzliches Recht auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen?

Früher hatte die Rechtsprechung den Wohnungseigentümern ein Recht zur Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zugebilligt.  Dieses Recht ist jetzt gesetzlich in § 18 Abs. 4 WEG verankert.

20. Sind Parkplätze, Terrassen und Gartenanteile nun sondereigentumsfähig? 

Nach altem Recht ließ sich nur an Gebäuden Sondereigentum erwerben. An Parkplätzen, Terrassen und Gartenanteilen bestanden lediglich Sondernutzungsrechte ohne Grundbucheintragung nur zwischen den betroffenen Wohnungseigentümern. Dadurch kam es etwa bei Eigentümerwechseln zu Rechtsunsicherheit. Ab sofort ist dies anders. Alle Arten von Stellplätzen sowie Terrassen und Gartenanteile können zu Sondereigentum erklärt werden, § 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG.

21. Wie sind Miet- und Wohnungseigentumsrecht seit der Reform aufeinander abgestimmt?

Mieter von Eigentumswohnungen müssen ab sofort Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage dulden. Die Maßnahmen sind dem Mieter jedoch rechtzeitig anzukündigen, § 15 WEG.

Neu ist auch die Anpassung der Verteilerschlüssel für die mietrechtliche Betriebskostenabrechnung. Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist jetzt zwischen vermietendem Eigentümer und Mieter die in der Eigentümergemeinschaft geltende Kostenverteilung maßgeblich, § 556a Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das ist für Vermieter von Eigentumswohnungen eine erhebliche Erleichterung, da die in der Hausgeldabrechnung häufig verwendete Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA) so an den Mieter weitergegeben werden kann.