Die Teilungserklärung, die in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt ist, stellt quasi die „Verfassung“ der Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Der darin enthaltene Inhalt ist für die Wohnungseigentümer bindend und dient der Festlegung ihrer Rechte, Pflichten und Kosten. Die Teilungserklärung kann nur unter äußerst strengen Voraussetzungen geändert werden, wozu meist auch eine Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist. Trotzdem finden sich immer wieder Fehler in Teilungserklärungen, die teils aufgrund unzutreffender Rechtsanwendung, teils aber auch aufgrund von Änderungen in der Rechtlage beruhen. Die häufigsten Fehler sind hier in alphabetischer Reihenfolge zusammengestellt.
Fenster und Fensterrahmen: Unklare Regelungen gehen zu Lasten der Gemeinschaft
Fenster und Fensterrahmen gehören zum Gemeinschaftseigentum – egal, was in der Teilungserklärung steht (BGH, Urteil vom 02.03.2012, Az.: V ZR 174/11). Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat also die dafür anfallenden Kosten zu tragen.
Allerdings kann von der Kostentragungspflicht der Eigentümergemeinschaft durch Vereinbarung abgewichen werden. Solche Vereinbarungen sind auch Teilungserklärungen. Unklarheiten gehen dabei aber zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft. So war in Teilungserklärungen festgeschrieben, dass die Instandhaltung, Instandsetzung und der Austausch von den Fenstern und Fensterrahmen demjenigen Wohnungseigentümer obliegt, in dessen Sondereigentum sich die Fenster nebst Rahmen befinden. Umgekehrt sollte die Eigentümergemeinschaft für die Kosten des Außenanstrichs der Fensterrahmen aufkommen. Eine solche widersprüchliche Regelung ist unwirksam (BGH, Urteile vom 22.11.2013, Az.: V ZR 46/13 und vom 02.03.2012, Az.: V ZR 174/11). In diesem Fall muss die Eigentümergemeinschaft für alle Kosten der betreffenden Fernster und Fensterrahmen aufkommen. Lediglich die Kosten für die inneren, im Sondereigentum befindlichen Fensterbänke sind dann Sache des Wohnungseigentümers.
Kostenverteilungsschlüssel: Für Heizkostenabrechnungen unzulässig
Stammen Teilungserklärungen aus den Jahren vor 1981, sind dort häufig Regeln enthalten, wonach die Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung anteilig nach den Wohnflächen zu verteilen sind. Das ist nach dem Inkrafttreten der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) am 01.03.1981 unzulässig. Vielmehr sind die Heizkosten zwingend entsprechend der Verordnung umzulegen, da diese auch für das Wohnungseigentum gilt, § 3 HeizkostenV.
Parabolantenne: Generelles Anbringungsverbot nicht möglich
Soweit Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen ein Verbot für das Anbringen von Parabolantennen bzw. Satellitenschüsseln vorsehen, um den optischen Eindruck des Gebäudes nicht zu beeinträchtigen, kollidiert das mit dem grundgesetzlich geschützten Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Informationsfreiheit nach Art. 5 Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz Grundgesetz (GG). Zwar können Eigentümer auf einen bestehenden Kabelanschluss verwiesen werden. Speziell bei ausländischen Mitbürgern ist ein solcher Verweis aber unzulässig, wenn über den bestehenden Anschluss keine oder nur eine geringe Anzahl von Heimatprogrammen empfangen werden kann. In diesem Fall ist dem betreffenden Wohnungseigentümer das Anbringen einer Parabolantenne zu gestatten, wobei jedoch der Aufstellungsort von der Eigentümergemeinschaft bestimmt wird (so für den Fall einer ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft angebrachten Parabolantenne: BGH, Urteil vom 13.11.2009, Az.: V ZR 10/09).
Dieses Problem dürfte sich aufgrund der immer weiter fortschreitenden technischen Möglichkeiten (kleinere, den Eindruck des Gebäudes nicht beeinträchtigende Antennen oder Fernsehempfang über Internet) aber immer weniger stellen.
Sondernutzungsrechte: Wenn die Kostentragung nicht geregelt ist
Mit dem Sondernutzungsrecht wird dem Begünstigten die alleinige Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss des Mitgebrauchs der anderen Eigentümer zugewiesen (etwa Pkw-Stellplätze, Gartenflächen, Terrassen o. ä.). Dabei fehlt in den Teilungserklärungen häufig eine Regelung darüber, welche Verpflichtungen die Begünstigten für das ihnen eingeräumte Sondernutzungsrecht haben. Für die nicht begünstigten Eigentümer besteht daher die Gefahr, dass sie für die Instandhaltung und die Kosten des Gebrauchs des Sondernutzungsrechts ebenfalls zahlen müssen, soweit mit dem Begünstigten keine Einigung über die Kostentragung erzielt werden kann.
Wohnungseigentümerversammlung: Rechte werden oft ausgehöhlt
Oberstes Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Eigentümerversammlung. In vielen Teilungserklärungen werden jedoch die Bestimmungen der §§ 23 ff WEG zu Lasten der Eigentümerversammlung ausgehöhlt.
So ist etwa eine Klausel in der Teilungserklärung, wonach auf die Durchführung einer jährlichen Eigentümerversammlung verzichtet wird, zumindest bedenklich. Denn eine gemeinsame Willensbildung der Wohnungseigentümer ist ohne eine Versammlung allenfalls in Kleinstgemeinschaften denkbar, wo dann aber im sogenannten Umlaufverfahren (schriftliches Verfahren nach § 23 Abs. 3 WEG, bei dem alle Eigentümer zustimmen müssen) ein wirksamer Beschluss gefasst werden kann.
Auch Klauseln in Teilungserklärungen, wonach das Minderheitenrecht zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung unterlaufen wird, beschneiden unnötig die Eigentümerrechte. Das Minderheitenrecht wird dadurch unterlaufen, dass das in § 24 Abs. 2 WEG vorgesehene Quorum von 25% heraufgesetzt wird.
Andere Bestimmungen in Teilungserklärungen zielen darauf, dass „Überraschungsbeschlüsse“ zum Nachteil der Eigentümer möglich sind. Dazu wird etwa die in § 24 Abs. 4 WEG vorgesehene Einladungsfrist zur Versammlung von mindestens zwei Wochen (sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt) deutlich herabgesetzt. Auf dieser Linie liegen auch Klauseln in Teilungserklärungen, wonach im Falle der Fehlens einer beschlussfähigen Versammlung die nach § 25 Abs. 4 WEG einzuberufende Zweitversammlung etwa auf 60 Minuten nach dem Ende der Erstversammlung festgesetzt wird.
Verwalter: Zahlreiche „Freibriefe“, die nicht zulässig sind
Viele Teilungserklärungen enthalten Regelungen, die die Rechte des Verwalters unzulässig erweitern. So bestimmen älteren Teilungserklärungen, dass der Verwalter „unbefristet“ bestellt ist, teilweise sogar unter Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts. Solche Klauseln sind jedoch unzulässig, da der Verwalter nur für höchstens fünf Jahre bestellt werden darf (bei der Erstbestellung sogar nur für drei Jahre), § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG.
In manchen Klauseln wird dem Verwalter erlaubt, das Sondereigentum zu betreten bzw. zu kontrollieren. Das verstößt jedoch gegen Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 13 GG, so dass solche Bestimmungen unwirksam sind.
Auch Regelungen, wonach der Verwalter den Kostenverteilungsschlüssel ändern darf, sind nicht statthaft. Denn diese greifen in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein.
