Tritt ein Mangel an der Mietsache auf und wird dadurch deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, darf der Mieter die Miete mindern, § 536 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das gilt aber nicht immer, denn Klimaschutz und Energiesparen sind vorrangig.
Daher ist das Minderungsrecht des Mieters für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen, wenn der Vermieter Maßnahmen zur energetischen Modernisierung durchführt, § 536 Abs. 1a in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB. Um von dieser Regelung profitieren zu können, muss der Vermieter jedoch einiges beachten.
Das sind energetische Modernisierungsmaßnahmen
Damit das Minderungsrecht des Mieters für drei Monate ausgeschlossen ist, muss zunächst eine Maßnahme der energetischen Modernisierung vorliegen. Das sind nach § 555b Nr. 1 BGB
… bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird.
Die Veränderungen müssen also der Mietsache selbst dienen und auf die Einsparung von Endenergie gerichtet sein. Endenergie bedeutet dabei die Energiemenge, die für die Anlagentechnik eines Gebäudes erforderlich ist (etwa Heizungs- oder Warmwasseranlage), um Folgendes abzudecken:
- die vom Mieter benötigte Nutzenergie
- die Verluste der Anlagentechnik innerhalb des Gebäudes bei Speicherung, Verteilung und Übergabe der erzeugten Energie
Typische Beispiele für energetische Modernisierungsmaßnahmen sind Wärmedämmungen an Dach und /oder Fassade, Isolierungen von Heizungs- bzw. Warmwasserleitungen oder der Austausch der alten Heizungsanlage gegen ein modernes energiesparendes Model.
Wenn energetische Modernisierung und Instandsetzung zusammenfallen
Maßnahmen müssen zur energetischen Modernisierung liegen auch vor, wenn dabei zugleich Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden (etwa Dämmung des Dachs mit zugleich erfolgter Neueindeckung).
Dienen die baulichen Veränderungen allerdings überwiegend der Instandsetzung, handelt es sich um keine energetischen Maßnahmen, die der Mieter drei Monate ohne Minderungsrecht dulden muss (etwa komplette Renovierung der Kellergänge, wobei einige Meter freiliegende Heizungsrohre gedämmt werden). Hier darf der Mieter also wegen der durch die Instandsetzungsarbeiten verursachten Beeinträchtigungen mindern.
Bei parallel ausgeführten energetischen Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsarbeiten (etwa Nutzung eines Baugerüstes zur Dämmung der Fassade als energetische Modernisierung und neue Dacheindeckung als Instandsetzung) ist zu trennen: Ausgeschlossen ist die Mietminderung lediglich für die durch die Fassadendämmung verursachten Beeinträchtigungen, nicht aber für die durch die Dacharbeiten sich ergebenden Belastungen. In der Praxis dürfte es wohl für den Mieter schwierig werden, die auf den Instandsetzungsarbeiten beruhenden Beeinträchtigen so zu erfassen und beschreiben, dass diese nachvollziehbar gegen diejenigen aus der energetischen Modernisierung abgegrenzt werden können. Das wäre aber die Voraussetzung für ein etwaiges Minderungsrecht.
Die energetische Modernisierung muss drei Monate vorher angekündigt werden
Weitere Voraussetzung für den Ausschluss des mieterseitigen Minderungsrechts ist, dass der Vermieter die energetischen Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor deren Beginn schriftlich ankündigt, § 555c Abs. 1 BGB. Diese Modernisierungsankündigung muss folgende Angaben enthalten:
- Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen
- voraussichtlicher Beginn undvoraussichtliche Dauer der Maßnahme
- Betrag einer etwaigen Mieterhöhung nach § 559 BGB (Mieterhöhung nach der Modernisierung um jährlich 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten) sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
Ankündigungen des Inhalts, wonach „demnächst“ oder „im Sommer“ modernisiert wird, sind zu unbestimmt (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 12.11.2007, Az.: 67 S 16/07). Das gilt ebenfalls für eine voraussichtliche Dauer von „2 bis 3 Monaten“.
Nicht erforderlich ist es, dass der Vermieter ein Sachverständigengutachten beifügt, um die Qualität der energetischen Modernisierungsmaßnahmen zu rechtfertigen. Vielmehr genügt es, wenn er sich auf „allgemein anerkannte Pauschalwerte“ bezieht, um dadurch die Energieeinsparung dazulegen, vgl. § 555c Abs. 3 BGB. Das können etwa Erlasse des Bundesbauministeriums sein.
Mieterrechte: Härteeinwand und Sonderkündigungsrecht
Stellt die energetische Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine besondere Härte dar, braucht er diese nicht zu dulden. Die Umstände, die zu einer solchen Härte führen, muss der Mieter innerhalb eines Monats nach Erhalt der Modernisierungsankündigung dem Vermieter schriftlich mitteilen, § 555d BGB. Versäumt der Mieter aus von ihm zu vertretenden Gründen diese Ausschlussfrist, kann er seine Einwände nicht mehr vorbringen.
In der Modernisierungsankündigung soll der Vermieter den Mieter auf die Schriftform und die Ein-Monatsfrist des Härteeinwandes hinweisen, § 555c Abs. 2 BGB. Im Übrigen steht dem Mieter nach Erhalt der Modernisierungsankündigung ein Sonderkündigungsrecht zu, § 555e BGB. Danach kann er nach dem Zugang der Ankündigung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (also etwa bei einem Zugang der Ankündigung am 11.02 zum 30.04.). Das Kündigungsschreiben muss nach dem Erhalt der Ankündigung dem Vermieter bis zum Ablauf des nächsten Monats zugehen (also etwa bei einem Zugang der Ankündigung am 11.02. zum 31.03.).
Zulässigkeit von Vereinbarungen im Gesetz erwähnt
Ausdrücklich wird vom Gesetzgeber auf die Möglichkeit verwiesen, dass Vermieter und Mieter bei Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters und die künftige Höhe der Miete Vereinbarungen schließen können, § 555f BGB. Bezweckt wird damit, etwaige Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter von vornherein zu vermeiden.
Drei Monate ist die Minderung ausgeschlossen
Innerhalb von drei Monaten nach tatsächlichem Maßnahmebeginn darf der Mieter die Miete nicht mindern, sofern
- eine energetische Modernisierung geplant ist bzw. vorliegt,
- die Maßnahmen dafür nicht unerheblich sind und
- diese dem Mieter ordnungsgemäß angekündigt wurden
Dauern die Maßnahmen länger als drei Monate, kann der Mieter nach Ablauf des dritten Monats die Miete mindern.
