Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft solche Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) durch Beschluss oder nach einer Vereinbarung der Eigentümer entscheiden können, § 23 Abs. 1 WEG. Damit ist der Beschluss das Ergebnis der Abstimmung in einer Wohnungseigentümerversammlung oder in einem Umlaufverfahren. Beschlüsse gibt es in unterschiedlichen Formen. Was Sie über Beschlüsse von Eigentümergemeinschaften wissen sollten, wie sich Beschlüsse von Vereinbarungen unterscheiden und welche verschiedenen Formen von Beschlüssen es gibt, haben wir in diesem Überblick für Sie zusammengestellt.
Beschlüsse: Das sind die Grundlagen
Durch Beschlüsse der Wohnungseigentümer werden die laufenden Verwaltungsmaßnahmen geregelt. Voraussetzung für eine Beschlussfassung der Eigentümer ist die Beschlusskompetenz. Diese wird im WEG an zahlreichen Stellen verliehen, so etwa bei Maßnahmen und Kosten baulicher Veränderungen nach §§ 20 Abs. 1 bis 3, 21 Abs. 5 WEG; bei der Bestellung, Wiederbestellung und Abberufung des Verwalters einschließlich Einschränkungen oder Erweiterungen seiner gesetzlichen Pflichten und Befugnisse nach §§ 26, 27 Abs. 3 WEG; bei der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Hausgeldvorschüsse und der Festsetzung der sich auf Grundlage der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gegenüber dem Wirtschaftsplan nach §§ 28 Abs. 1 Satz 1, 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sowie bei der Bestellung des Verwaltungsbeirats nach § 29 Abs. 1 WEG.
Daneben sind Beschlusskompetenzen durch Öffnungsklauseln in Vereinbarungen möglich wie etwa der Gemeinschaftsordnung.
Soweit die Eigentümer Beschlüsse fassen „dürfen“, führt eine Kompetenzüberschreitung zur Anfechtbarkeit und soweit sie Beschlüsse fassen „können“, führt eine Kompetenzüberschreitung zur Nichtigkeit der Beschlüsse.
Die Vereinbarung unterscheidet sich von einem Beschluss dadurch, dass ein Sachverhalt durch einen Mehrheitsbeschluss nicht geregelt werden kann. Vielmehr ist für eine Vereinbarung das Einvernehmen aller Wohnungseigentümer erforderlich. Während Beschlüsse auf gleichlautenden Willenserklärungen der Eigentümer beruhen, beinhalten Vereinbarungen gegenseitige Verpflichtungen.
Die Abgrenzung zwischen einer Vereinbarung und einem Beschluss, bei dem alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zugestimmt haben (Allstimmigkeit), ist im Einzelfall schwierig. Als Faustformel kann gelten, dass es sich im Zweifel
- um einen Beschluss handelt, wenn der Regelungsgegenstand einer Beschlussfassung zugänglich ist
- eine Vereinbarung gegeben ist, wenn der Regelungsgegenstand die Änderung der Grundordnung der Eigentümergemeinschaft mit rechtsgestaltender Wirkung für die Zukunft betrifft
So ist etwa eine Vereinbarung erforderlich für die nachträgliche Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, die Begründung oder der Entzug von Sondernutzungsrechten oder aber die Veränderung der Zweckbestimmung von Gemeinschaftseigentum.
Erhebliche praktische Relevanz erlangt die Unterscheidung dadurch, dass Beschlüsse grundsätzlich auch ohne Grundbucheintragung gegenüber dem Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers wirken, soweit es sich nicht um aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasste Beschlüsse handelt. Dagegen muss die Vereinbarung in das Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch gegen den Sondernachfolger wirkt.
Aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasste Beschlüsse müssen in das Grundbuch eingetragen werden, um Wirkung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers zu entfalten, § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG. Das gilt auch für solche Beschlüsse, die vor dem Inkrafttreten des WEG-Reform am 01.12.2020 gefast wurden. Dafür besteht allerdings eine Frist bis zum 31.12.2025, § 48 Abs. 1 WEG.
Versammlungsbeschlüsse sind der Regelfall
Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung ist der gesetzliche Regelfall, § 23 Abs. 1 WEG. Dabei müssen bestimmte Formalien und Dokumentationspflichten eingehalten werden. Dazu gehört insbesondere die Bezeichnung des Beschlussgegenstands, die Verkündung der Beschlüsse sowie das Erstellen einer Niederschrift (Protokoll) über die gefassten Beschlüsse und deren Aufnahme in die Beschluss-Sammlung.
In der Eigentümerversammlung können folgende Beschlüsse gefasst werden:
- Beschlüsse mit einfacher Mehrheit
Seit dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 01.12.2020 ist für Beschlüsse in Eigentümerversammlungen nur noch die Mehrheit der abgegebenen Stimmen erforderlich Für die Beschlüsse gilt grundsätzlich das Kopfprinzip. Danach hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, unabhängig von der Anzahl seiner Eigentumswohnungen, § 25 Abs. 1 WEG. Aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung können andere Stimmprinzipien hervorgehen, und zwar das Objektprinzip (Anzahl der Stimmen richtet sich nach der Anzahl der Eigentumswohnungen) oder Wertprinzip (Stimmrecht richtet sich nach Anzahl der Miteigentumsanteile).
Beim Kopfprinzip und beim Objektprinzip kommt der Beschluss zustande, wenn es mehr Ja- als Nein-Stimmen gibt. Demgegenüber zählen beim Wertprinzip die Miteigentumsanteile, auf denen die Ja-Stimmen entfallen. So kann ein Beschluss auch zustande kommen, wenn weniger Ja- als Nein-Stimmen vorhanden sind, aber die Ja-Stimmen die größere Anzahl der Miteigentumsanteile auf sich vereinigen. Das gilt ebenso umgekehrt.
Bestimmt die Gemeinschaftsordnung nichts anderes, werden Enthaltungen nicht mitgezählt. Daher kann eine einfache Mehrheit auch dann zustande kommen, wenn weniger als die Hälfte der anwesenden oder vertretenen Eigentümer einem Antrag zustimmt.
Da einfache Mehrheitsbeschlüsse bei Enthaltungen auch mit weniger als die Hälfte der anwesenden oder vertretenen Eigentümer zustande kommen können, sollten Eigentümer stets überlegen, ob tatsächlich eine Stimmenthaltung sinnvoll ist.
- Beschlüsse mit qualifizierter Mehrheit
Als gesetzliche Ausnahme vom Erfordernis der einfachen Mehrheit ist für einen Beschluss über die Kosten einer Maßnahme der baulichen Veränderung eine qualifizierte Mehrheit notwendig, § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Diese Kosten sind von allenEigentümern zu tragen, wenn
- der Beschluss für die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, und
- die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sind
Maßstab für die Berechnung der Mehrheit sind die in derbetreffenden Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen. Wurde der Beschluss trotz verfehlter Mehrheit verkündet, ist er lediglich anfechtbar. Es liegt keine Nichtigkeit vor.
Durch Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung können die darin enthaltenen Regelungen durch Beschlussfassung geändert werden. Sind dazu bestimmte Mehrheiten vorgesehen, ist vorsorglich zu prüfen, ob diese nach der WEG-Reform auch weiterhin gelten.
- Einstimmige Beschlüsse
Der einstimmige Beschluss ist eine besondere Form der qualifizierten Mehrheit. Er liegt immer dann vor, wenn alle auf der Versammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer einem Antrag zustimmen. Enthält sich auch nur ein Eigentümer seine Stimme, ist keine Einstimmigkeit gegeben.
- Allstimmige Beschlüsse
Im Gegensatz zum einstimmigen Beschluss ist ein allstimmiger Beschluss gegeben, wenn alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer einem Antrag zustimmen.
- Ein-Personen-Beschlüsse
Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher, § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG. Dadurch stellt der teilende Eigentümer eine Ein-Personen-Gemeinschaft dar und kann auch Beschlüsse fassen. Diese Beschlüsse muss er regelmäßig in die Beschluss-Sammlung aufnehmen und schriftlich in Form eines Protokolls fixieren.
- Grundlagenbeschlüsse
Speziell größere Erhaltungsmaßnahmen, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentumseigentums, sind nur mit zwei- bzw. mehrstufigen Verfahren möglich. Zunächst muss der Umfang der Maßnahme geklärt werden, meistens durch Hinzuziehung eines Sachverständigen oder sonstigen Experten. Anschließend sind mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen sowie der Auftrag zu vergeben. Darüber, „Ob“ die Maßnahme durchgeführt wird, entscheiden die Eigentümer mit einem Grundlagenbeschluss, während für das „Wie“ der Durchführung mindestens ein weiterer Beschluss erforderlich ist.
- Zweitbeschlüsse
Die Wohnungseigentümer können ohne weiteres einen einmal gefassten Beschluss ändern, aufheben oder ergänzen. Zu beachten ist jedoch, dass der Zweitbeschluss nicht unzulässig solche schützenswerten Interessen einzelner Wohnungseigentümer beschneidet oder aufhebt, die durch den Erstbeschluss entstanden sind.
Zudem muss der Zweitbeschluss bei Änderungen und Ergänzungen grundsätzlich den Mehrheitserfordernissen genügen, die für den Erstbeschluss gegolten haben. Für die Aufhebung des Erstbeschlusses reicht demgegenüber regelmäßig eine einfache Mehrheit.
- Negativbeschlüsse
Ein Negativbeschluss liegt vor, wenn ein Beschlussantrag abgelehnt wurde und der Verwalter den Beschluss als nicht zustande gekommen verkündet. Der negativen Abstimmung kommt jedoch ebenfalls Beschlussqualität zu. Daher ist ein Negativbeschluss ist grundsätzlich anfechtbar (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 23.08.2001, Az.: V ZB 10/01).
- Geschäftsordnungsbeschlüsse
Geschäftsordnungsbeschlüsse regeln lediglich die Organisation und den Ablauf von Eigentümerversammlungen, wie etwa eine Begrenzung des Rederechts. Dier Wirkung dieser Beschlüsse endet regelmäßig mit Ablauf der Eigentümerversammlung. Geschäftsordnungsbeschlüsse sind weder anfechtbar noch in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen.
Das gilt für das Umlaufverfahren
Ein Beschluss kann auch ohne Eigentümerversammlung durch einen Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG gefasst werden, wenn alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung (Allstimmigkeit) zu diesem Beschluss in Textform (etwa per E-Mail) erklären. Die Initiative zu solchen Beschlussfassungen kann von jedem Wohnungseigentümer ausgehen.
Zudem können die Eigentümer auf der Versammlung beschließen, dass in einem nachfolgenden Umlaufverfahren ein genau bestimmter Gegenstand mehrheitlich beschlossen wird, § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG. Denkbar ist das etwa bei der Entscheidung zwischen drei noch konkret einzuholenden Angeboten über eine Baumaßnahme. In allen anderen Fällen muss der Beschluss jedoch allstimmig gefasst werden.
