In der Gemeinschaftsordnung sind die Bestimmungen enthalten, die die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander – also im Innenverhältnis – regeln. Die daher auch als „Verfassung der Eigentümergemeinschaft“ bezeichnete Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil fast jeder Teilungserklärung und wird mit ihr im Grundbuch eingetragen.
Aufgrund der Grundbucheintragung wird die Gemeinschaftsordnung Inhalt des Sondereigentums. Folge daraus ist, dass im Falle des Verkaufs einer Eigentumswohnung die Gemeinschaftsordnung auch für den neuen Wohnungseigentümer gilt. Im (Wohnungseigentums)Gesetz findet sich der Begriff der Gemeinschaftsordnung zwar nicht, allerdings ist er in der Praxis üblich.
Wie kommt die Gemeinschaftsordnung zustande?
Für das Zustandekommen der Gemeinschaftsordnung gibt es zwei Wege:
In der Praxis wird die Gemeinschaftsordnung regelmäßig vom Grundstückseigentümer festgelegt.
Kann eine bestehende Gemeinschaftsordnung nachträglich geändert werden?
Eine nachträgliche Änderung oder Neufassung der Gemeinschaftsordnung ist möglich, wenn dazu alle Wohnungseigentümer ihre notariell beglaubigte Zustimmung geben.
Speziell bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften ist das in der Praxis aber kaum zu realisieren, da ein einstimmiger Beschluss über die Änderung bzw. Neufassung erforderlich ist.
Gibt es gesetzliche Bestimmungen, die durch die Gemeinschaftsordnung nicht geändert werden können?
Zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) dürfen durch die Gemeinschaftsordnung nicht abgeändert werden. Dazu gehören insbesondere folgende Bestimmungen:
Alle sonstigen Vorschriften des WEG können geändert, eingeschränkt oder abbedungen werden.
Was wird in der Gemeinschaftsordnung geregelt?
Üblicherweise ist mindestens das Folgende in der Gemeinschaftsordnung geregelt:
Ist die Gemeinschaftsordnung für einen potentiellen Käufer wichtig?
Es kann nicht oft genug gesagt werden: Wer eine Eigentumswohnung erwerben möchte, sollte unbedingt zuvor die Gemeinschaftsordnung (aber auch die Teilungserklärung und die bisher gefassten wesentlichen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung) einsehen. Denn mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags ist der Erwerber auch an die Gemeinschaftsordnung gebunden. Wer daher etwa eine freiberufliche Tätigkeit in der Eigentumswohnung beginnen möchte, kann daher eine böse Überraschung erleben, wenn dies nach der Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen ist.
