Der Promeda Blog

Ein Eigentümer zahlt kein Hausgeld – was ist zu tun?

12 November 2013
Kategorie: Allgemein, Wohnungseigentum

Zahlt ein Wohnungseigentümer kein Hausgeld mehr, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Verwalter schnell handeln. Denn die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft bestehen auch weiterhin. Fehlen zur Zahlung erforderliche Gelder, weil einzelne Eigentümer kein Hausgeld zahlen, können die anderen Eigentümer als Gesamtschuldner beansprucht werden. Zwar ist die Außenhaftung der einzelnen Eigentümer auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt, § 10 Abs. 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), so dass gegenüber Gläubigern nur das zu zahlen ist was im Innenverhältnis an die anderen Eigentümer zu zahlen wäre. Trotzdem kann dies bei hohen Rückständen teuer werden.

Die möglichen Gründe, warum kein Hausgeld gezahlt wird

Unterbleibt die Zahlung des Hausgeldes, kann das im Wesentlichen drei Gründe haben: Der betreffende Wohnungseigentümer

möchte Druck gegenüber dem Verwalter bzw. der Gemeinschaft ausüben
ist vorübergehend in einem finanziellen Engpass oder
dauernd zahlungsunfähig geworden

Hier gilt es zunächst, den Grund für die eingestellten Zahlungen herauszufinden, was etwa vom Verwalter oder dem Verwaltungsbeirat durch einen Telefonanruf geklärt werden kann. Ein persönliches Telefonat ist hier immer besser als eine schriftliche Nachfrage.

Wenn der Eigentümer Druck ausüben möchte

Möchte der Wohnungseigentümer durch das einbehaltene Hausgeld Druck auf die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. den Verwalter ausüben, etwa weil Schäden nicht behoben werden oder die Verwaltung sonst untätig bleibt, darf er dazu nicht einfach das Hausgeld ein- oder zurückbehalten. Vielmehr muss er das Hausgeld zahlen, damit die Gemeinschaft liquide bleibt. Die Gemeinschaft ist auch auf die Liquidität angewiesen, um Verbindlichkeiten zahlen zu können. Lediglich bei rechtkräftig festgestellten Forderungen gegen die Gemeinschaft (etwa durch Urteil oder von der Gemeinschaft anerkannt) sowie bei einer Notgeschäftsführung (etwa unaufschiebbare Reparatur der Heizung auf eigene Kosten) darf ein Eigentümer Hausgelder zurückbehalten bzw. mit Hausgeldforderungen aufrechnen (Oberlandesgericht (OLG) Hamm, Urteil vom 03.03.2009, Az.: 15 Wx 298/08).

Werden Eigentümer auf diese Rechtslage hingewiesen, zahlen sie häufig das zunächst einbehaltene Hausgeld.

Wenn der Eigentümer vorübergehend zahlungsunfähig ist

Befindet sich der das Hausgeld nicht zahlende Wohnungseigentümer in einem vorübergehenden finanziellen Engpass, kann eine Stundung oder Ratenzahlung – ggf. nach Beschluss der Eigentümerversammlung – ein einfacher Weg sein, um das Problem aus der Welt zu schaffen.

Der Eigentümer rührt sich nicht: Mahnbescheid oder Klage?

Reagiert der betreffende Wohnungseigentümer gar nicht, behält trotz Hinweis auf die Rechtslage weiterhin das Hausgeld ein oder hält sich nicht an eine vereinbarte Stundung bzw. Ratenzahlung, kommt zur Beitreibung der offenen Hausgelder der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids oder eine Zahlungsklage verbunden mit einem Feststellungsantrag auf künftige Zahlung in Betracht. Dabei ist der Mahnbescheid vorzuziehen, wenn davon auszugehen ist, dass sich der Eigentümer auch darauf nicht rühren wird. Ist dagegen ein Widerspruch gegen den Mahnbescheid zu erwarten (etwa wegen des bereits geäußerten – unzutreffendes – Einwandes, dass „nicht gezahlt werde, solange die Verwaltung nichts mache“), sollte direkt eine Klage auf Zahlung des rückständigen Hausgeldes nebst dem Feststellungsantrag eingereicht werden. Ein vorhergehendes Mahnverfahren würde den Gerichtsprozess nur unnötig verlängern. Zuständig für die Klage ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Eigentumswohnung liegt, § 43 WEG.

Der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids oder die Klage wird regelmäßig vom Verwalter eingereicht, der dazu aufgrund des Verwaltervertrags oder durch sonstigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt ist. Kläger ist die insoweit teilrechtsfähige Eigentümergemeinschaft, § 44 WEG.

Versorgungssperre: Möglich nach sechs Monaten Zahlungsrückstand

Gerichtsprozesse wegen rückständiger Hausgelder können jedoch manchmal langwierig sein. In der Zwischenzeit häufen sich die Rückstände und die Wohnungseigentümergemeinschaft muss speziell für die Rechnungen der Versorgungsunternehmen einspringen, soweit kein einständiger Vertrag zwischen dem Eigentümer und diesen Unternehmen besteht. Um diese Kosten zu sparen, kann die Gemeinschaft gegenüber dem säumigen Eigentümer eine sogenannte Versorgungssperre einleiten. Danach kann die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen, die Wohnung des betreffenden Eigentümers von der Versorgung mit Gas, Strom, Wasser usw. abzutrennen.

Erfüllt sein müssen dafür folgende Voraussetzungen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.06.2005, Az.: V ZR 235/04).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss für die Versorgungsleistungen aufkommen und Vorschüsse zahlen, es darf also kein eigenständiger Vertrag zwischen Eigentümer und Versorgungsunternehmen bestehen
Es muss ein erheblicher Zahlungsrückstand entstanden sein, der mindestens sechs Monate beträgt und nicht beigetrieben werden kann (ein erfolgloser Vollstreckungsversuch ist aber nicht erforderlich)
Dem Eigentümer muss die Versorgungssperre angedroht werden, etwa durch Übersendung des entsprechenden Beschlusses der Gemeinschaft
In der Androhung muss dem Eigentümer eine angemessene Frist zur Zahlung der Rückstände gesetzt werden

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann die Versorgungssperre durchgeführt werden. Liegen die Versorgungsvorrichtungen etwa im Keller, ist das unproblematisch. Befindungen sich die Vorrichtungen dagegen in der Wohnung des Eigentümers, darf zwar der Verwalter mit den Bediensteten des Versorgungsunternehmens die Wohnung zwecks der Sperre betreten. Verweigert der Eigentümer jedoch den Zutritt, muss dieser gerichtlich erzwungen werden.

Vom Grundsatz gelten diese Regeln auch, wenn der säumige Eigentümer die Wohnung vermietet hat. Dem Mieter muss jedoch die Möglichkeit gegeben werden, für die Rückstände aufzukommen und so die Versorgungssperre zu vermeiden. Zudem besteht das praktische Problem, das zwischen Eigentümergemeinschaft bzw. Verwalter und Mieter kein vertragliches Verhältnis besteht, aufgrund dessen der Verwalter die Wohnung des Mieters betreten darf.

Das letzte Mittel: Entziehung des Wohnungseigentums

Ist ein Wohnungseigentümer dauerhaft zahlungsunfähig oder weigert sich permanent, das Hausgeld oder Sonderumlagen zu zahlen, kann ihm die Gemeinschaft das Eigentum an seiner Wohnung entziehen, § 18 WEG. Das setzt Folgendes voraus:

Es handelt sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehr als zwei Eigentümern
Dem das Wohnungseigentum zu entziehendem Eigentümer hat eine schwere Verfehlung begangen, was der Fall ist, wenn sich ein Eigentümer mit Hausgeld oder Sonderzahlungen in Höhe von 3% des Einheitswerts (also nicht des Verkehrswertes) seiner Wohnung länger als drei Monate in Verzug befindet
Die Forderungen der Gemeinschaft müssen tituliert sein, es muss also ein Urteil oder ein Vollstreckungsbescheid vorliegen, aus dem sich die Art der rückständigen Forderungen (Hausgeld, Sonderumlage, usw.) ergibt und wann diese fällig waren
Der betreffende Eigentümer muss wegen seiner Zahlungsrückstände gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich abgemahnt werden, wobei für die Abmahnung kein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich ist, Die Abmahnung muss allerdings vor der Beschlussfassung über die Entziehung des Wohnungseigentums erfolgen
In der Abmahnung muss dem Eigentümer eine angemessene Frist (mindestens eine Woche) gesetzt werden, um durch Zahlung der Rückstände die Entziehung des Wohnungseigentums zu verhindern
Über den Entzug des Wohnungseigentums muss ein Beschluss der Gemeinschaft gefasst werden, dem mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer zugestimmt hat

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat durch den Entzug des Wohnungseigentums gegenüber einer Zwangsvollstreckung den Vorteil, dass die Rechte auf Zahlung der rückständigen Hausgelder die Rangklasse 2 einnehmen und damit noch vor Banken, Bausparkassen sowie Kreditinstituten liegen. Damit geht die Gemeinschaft bei einer späteren Zwangsversteigerung der Wohnung des säumigen Eigentümers nicht leer aus. Das gilt aber nur für die Ansprüche der Gemeinschaft aus dem laufenden Jahr, in dem das Eigentum entzogen wurde, sowie die beiden davor liegenden Kalenderjahre.

Interesse geweckt?

Erfahren Sie, wie wir Ihnen bei der Verwaltung Ihrer Immobilie professionell und zuverlässig helfen können.

Über den Autor

Als Geschäftsführer der Promeda Hausverwaltung GmbH aus Berlin und ausgebildeter Immobilienfachwirt schreibt Marcel Kurzke hier im Blog über diverse Themen der Immobilienwirtschaft.

Die Top Artikel im Blog