Regelmäßig richten sich Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmietensystem, also nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es besteht allerdings für Vermieter und Mieter auch die Möglichkeit, die künftigen Mieterhöhungen bereits bei Abschluss des Mietvertrags in Form einer Staffelmiete festzulegen, § 557a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ein solcher Staffelmietvertrag ist vor allem für Vermieter interessant, die die Miete ansonsten nicht erhöhen können, weil sich die von ihnen geforderten Mieten schon im Rahmen bzw. oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten bewegen. Umgekehrt erhält der Mieter aufgrund der im Vorfeld feststehenden Mieterhöhungen Planungssicherheit.
Das sind die Voraussetzungen für einen Staffelmietvertrag
Eine wirksam vereinbarte Staffelmiete, die sowohl für befristete als auch für unbefristete Mietverhältnisse sowie für preisfreie (frei finanzierte) als auch preisgebundene (etwa Sozialwohnungen) Wohnungen festgelegt werden kann, muss nach § 557a BGB folgende Voraussetzungen erfüllen:
Schriftform
Erforderlich ist ein schriftlich abgeschlossener und von beiden Mietvertragsparteien unterzeichneter Staffelmietvertrag. Mündliche Vereinbarungen reichen also nicht.
Festlegung der Miete nebst Erhöhungen
Die Miete und die jeweiligen Erhöhungen (Staffelmieten) müssen in Geldbeträgen ausgewiesen werden. Eine Angabe in Prozentsätzen ist unzulässig und würde zur Unwirksamkeit der vereinbarten Staffelmiete führen.
Jahreszeitraum
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Gegenüber dem Vergleichsmietensystem, bei dem eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erst nach 15 Monaten möglich ist (einjährige Wartefrist zuzüglich zweimonatiger Prüfungsfrist für den Mieter), kann also bei einem Staffelmietvertrag bereits nach 12 Monaten die Miete erhöht werden. Ist jedoch in dem Staffelmietvertrag eine Mieterhöhung in kürzeren Zeitabschnitten als ein Jahr festgelegt, ist die Vereinbarung über die Staffelmiete unwirksam. Längere Zeitabschnitte sind dagegen zulässig.
Während der Staffelmiete: Mieterhöhungen und Mietpreisüberhöhung unzulässig
Für den Zeitraum, in dem die Staffelmiete vereinbart ist, sind Mieterhöhungen bis zur ortüblichen Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung ausgeschlossen. Das gilt aber nicht für die Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen, die noch oben hin angepasst werden können.
Auch wenn die für das Vergleichsmietensystem bestehende Kappungsgrenze von 20 % für Mieterhöhungen bei Staffelmieten nicht gilt: Eine Staffelmietvereinbarung ist (teilweise) nichtig und stellt als Mietpreisüberhöhung eine Ordnungswidrigkeit dar, wenn der Vermieter unter Ausnutzung von knappem Wohnraum eine Miete verlangt, die um mehr als 20% die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt, § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiSTG). Gerade bei Staffelmieten kann es aber vorkommen, dass nach einer (bei Vertragsschluss festgelegten) Mieterhöhung die mehr als 20% überschritten werden. In diesem Fall werden die künftigen gestaffelten Mieterhöhungen nicht automatisch hinfällig. Vielmehr ist jede einzelne Mieterhöhung im Rahmen des Staffelmietvertrags darauf zu überprüfen, ob diese eine Mietpreisüberhöhung beinhaltet (Hanseatisches Oberlandesgericht (OLG) Hamburg, Beschluss vom 13.01.2000, Az.: 4 U 112/99).
Kündigungsausschluss: Maximal vier Jahre
Bei Mietverhältnissen über Wohnraum darf das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss des Staffelmietvertrags ausgeschlossen werden. Macht der Vermieter von diesem Recht im Mietvertrag Gebrauch, kann der Mieter frühestens zu dem Zeitpunkt kündigen, zu dem der vereinbarte Kündigungsausschluss – bis zur Höchstdauer von vier Jahren – seit Vertragsschluss abgelaufen ist (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 12.11.2008, Az.: VIII ZR 270/07). Ist dagegen für einen längeren Zeitraum als vier Jahre das Kündigungsrecht des Mieters mittels eines formularmäßigen Staffelmietvertrags ausgeschlossen, ist die Vereinbarung über die Staffelmiete wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters vollständig unwirksam (BGH, Urteil vom 25.01.2006, Az.: VIII 3/05).
Wenn die Erhöhung nicht gezahlt wird
In der Praxis kann es durchaus vorkommen, dass die Erhöhungen der Staffelmiete sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter vergessen werden. Fällt das dem Vermieter später auf, kann ein Teil seiner Ansprüche verjährt sein. Denn die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, § 195 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wobei diese mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist, § 199 Abs. 1 BGB. Umgekehrt bedeutet dies, dass der Vermieter die Erhöhungsbeträge der letzten drei Jahre nachfordern kann. Das ist aber nicht immer so: Verfügt etwa der Vermieter über eine Einzugsermächtigung und zieht die Erhöhungsbeträge jahrelang nicht ein, darf der Mieter darauf vertrauen, dass der Vermieter die rückständigen Teile der Miete nicht mehr nachfordert (Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 13.03.1997, Az.: 334 S 118/96). Das gilt ebenso, wenn der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nicht auf die nach dem Staffelmietvertrag eintretende Mieterhöhung hinweist (LG Osnabrück, Urteil vom 02.04.2004, Az.: 12 S 46/04).
Das ist sonst noch bei der Staffelmiete zu beachten
Möchte ein Mieter einen befristeten Staffelmietvertrag auf unbefristete Zeit verlängern, darf der Vermieter keine neue Vereinbarung über eine Staffelmiete verlangen. Stattdessen richten sich künftige Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmietensystem.
