Das Sondernutzungsrecht bedeutet, dass der berechtigte Eigentümer bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums alleine und unter Ausschluss der anderen Miteigentümer nutzen darf. Davon umfasst sind auch etwaige Erträge (etwa Mieteinnahmen), die dem berechtigten Eigentümer aus dem Sondernutzungsrechts zufließen.
Regelmäßig wird das Sondernutzungsrecht an solchen Gegenständen eingeräumt, an denen kein Sondereigentum möglich ist (etwa Stellplätze, Terrassen, bestimmte Gartenflächen). Eine genaue gesetzliche Regelung bzw. Definition des Sondernutzungsrechts existiert nicht. Vielmehr wird das Sondernutzungsrecht lediglich in § 5 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erwähnt und wurde von der Rechtsprechung näher ausgestaltet.
Hier ist ein Sondernutzungsrecht möglich
In folgenden wesentlichen Fällen ist die Einräumung eines Sondernutzungsrechts möglich, wodurch der berechtigte Eigentümer quasi so gestellt wird, als wäre er Sondereigentümer:
Dabei ist ein Sondereigentumsrecht nicht nur am Gemeinschaftseigentum, sondern auch am Sondereigentum eines anderen Eigentümers zulässig.
Das sind die Grenzen des Sondernutzungsrechts
Die Grenzen des Sondernutzungsrechts sind dann erreicht, wenn
So wird das Sondernutzungsrecht begründet
Das Sondernutzungsrecht, welches nur einem Eigentümer der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen darf (auch wenn er etwa den Gegenstand des Sondernutzungsrechts vermieten darf), kann begründet werden durch
Ist das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung aufgeführt, ist der Sachverhalt eindeutig. Schwieriger wird es dagegen, wenn in der Gemeinschaftsordnung eine sogenannte Öffnungsklausel enthalten ist. Ist also in der Gemeinschaftsordnung die Möglichkeit vorgesehen, ein Sondernutzungsrecht zu begründen, müssen die jeweiligen Sondernutzungsrechte in der Gemeinschaftsordnung genau bestimmt sein (spezifizierte Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung). Nur dann kann durch einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ein Sondernutzungsnutzungsrecht eingeräumt werden. In allen anderen Fällen, also auch bei einer allgemeinen Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung, ist ein entsprechender Mehrheitsbeschluss nichtig.
Bei einer Vereinbarung ist zu unterscheiden:
Handelt es sich um eine rein schuldrechtliche Vereinbarung zwischen dem berechtigten Eigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft (also etwa ein einfacher schriftlicher Vertrag), ist das Sondernutzungsrecht nur zwischen diesen Parteien vereinbart. Folge daraus ist, dass etwa derjenige, der von dem sondernutzungsberechtigten Eigentümer die Wohnung erwirbt, nicht an die schuldrechtliche Vereinbarung gebunden ist. Dies gilt umgekehrt auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Erwerber der Eigentumswohnung.
Anders ist das beim schuldrechtlich und dinglich wirkenden Sondernutzungsrecht. Dingliche Wirkung bedeutet, dass die schuldrechtliche Vereinbarung auch in notarieller Form vereinbart und in das Grundbuch eingetragen wird. Folge ist hier, dass das Sondernutzungsrecht Inhalt des Sondereigentums wird und damit automatisch Wirkung gegenüber neuen Wohnungseigentümern bzw. Sondernachfolgern hat, § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG i. V. m. § 10 Absätze 2 und 3 WEG.
Was für Kosten und Erträge gilt
Darf ein Eigentümer das Gemeinschaftseigentum aufgrund des Sondernutzungsrechts alleine nutzen, ist es nur recht und billig, wenn er dafür auch die auf diesen Teil entfallenden Kosten alleine zahlen muss. Dazu ist es jedoch erforderlich, dass die Kostentragungspflicht in die Vereinbarung aufgenommen wird, da anderenfalls die Wohnungseigentümergemeinschaft für diese Kosten einzustehen hat.
Umgekehrt stehen dem berechtigten Eigentümer die möglichen Erträge aus dem Sondernutzungsrecht auch dann alleine zu, wenn dies in der Vereinbarung nicht näher geregelt ist. Vermietet also ein berechtigter Eigentümer seinen Pkw-Stellplatz an einen Dritten, stehen nur dem Eigentümer die Mieteinnahmen zu.
