Die Verwaltung von Wohnungseigentum und die Verwaltung von Sondereigentum sind auch in Berlin unterschiedliche Dinge. Die WEG-Verwaltung betrifft das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Demgegenüber bezieht sich die die Sondereigentumsverwaltung in erster Linie auf die in der Eigentümergemeinschaft vorhandenen Eigentumswohnungen, die vom Wohnungseigentümer vermietet werden. Für den Wohnungseigentümer stellt sich damit häufig die Frage, wer seine Eigentumswohnung verwaltet. Dazu bestehen drei Möglichkeiten: Beauftragen der WEG-Verwaltung, selber verwalten oder Einschalten einer externer Sondereigentumsverwaltung. Was sinnvoll ist und welche Schwierigkeiten in Berlin bei welcher Möglichkeit bestehen, können Sie in diesem Artikel nachlesen.
Möglichkeit 1: Beauftragung der WEG-Verwaltung – der einfachste Weg
Der einfachste und bequemste Weg für den Wohnungseigentümer zur Betreuung seiner vermieteten Eigentumswohnung ist die Beauftragung der WEG-Verwaltung. Dabei wird ein Vertrag über die Sondereigentumsverwaltung zwischen dem vermietenden Eigentümer und der WEG-Verwaltung geschlossen. Der Eigentümer rechnet also unmittelbar mit der WEG-Verwaltung über die Sondereigentumsverwaltung ab, wobei die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Sondereigentumsverwaltung nichts zu schaffen hat.
Welche Leistungen der Eigentümer von der WEG-Verwaltung in Anspruch nimmt, wird vertraglich festgelegt. Das kann ein „Komplett-Paket“ sein, bei dem sich die WEG-Verwaltung um alles kümmert. Möglich ist aber beispielsweise auch, dass die WEG-Verwaltung nur für die kaufmännischen Dinge wie die Vereinnahmung der Miete und der Betriebskosten, Prüfung von Mieterhöhungen sowie die jährliche Betriebskostenabrechnung zuständig ist, während der Eigentümer die Mietersuche, den Abschluss des Mietvertrags und dessen Beendigung, Mängelanzeigen des Mieters sowie die Veranlassung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am Sondereigentum selber erledigt.
Die Beauftragung der WEG-Verwaltung hat für den vermietenden Eigentümer vor allem folgende Vorteile:
Diese Vorteile kann der vermietende Eigentümer nicht in Anspruch nehmen, wenn die WEG-Verwaltung generell keine Sondereigentumsverwaltung anbietet. In diesem Fall muss der Eigentümer sich selber um die Verwaltung seines Sondereigentums kümmern oder eine andere externe Hausverwaltung damit beauftragen.
Nicht alle WEG-Verwaltungen führen für die von ihr betreuten Objekte auch eine Sondereigentumsverwaltung durch. Vermieter von Eigentumswohnungen sollten daher bei der Bestellung eines neuen WEG-Verwalters stets darauf achten, dass dieser auch zu einer Sondereigentumsverwaltung der in der Wohnanlage vorhandenen Eigentumswohnungen bereit ist.
Möglichkeit 2: Selbst verwalten – eine oft unterschätzte Tätigkeit
Entscheidet sich ein Wohnungseigentümer dazu, seine vermietete Eigentumswohnung selbst zu verwalten, sollte er den vielfältigen und manchmal zeitraubenden Aufwand nicht unterschätzen. Dazu kommen die Anrufe des Mieters in Momenten, in denen dafür eigentlich keine Zeit vorhanden ist, etwa am Sonntag wegen eines plötzlichen Wasserschadens, während der Vermieter gerade mit seinen Kindern den lang geplanten Ausflug unternehmen will.
Hier mehr zu den Aufgaben bei der Sondereigentumsverwaltung.
Vor allem sollte ein vermietender Eigentümer sich über folgende Punkte im Klaren sein:
Selbst verwalten muss rentabel sein
Der Zeit- und Kostenaufwand für die Eigenverwaltung der Eigentumswohnung dürfen die Rendite aus deren Vermietung nicht übersteigen. Das ist etwa der Fall, wenn die Eigentumswohnung weit vom Wohnsitz des Eigentümers entfernt ist, so dass für Fahrten dorthin erheblicher Zeit- und Kostenaufwand entsteht. Das Objekt selbst zu verwalten lohnt sich dann nur, wenn sich vor Ort bestimmte Personen wie beispielsweise andere Wohnungseigentümer, Bekannte oder der Hausmeister um das Mietverhältnis kümmern.
Daneben ist die Eigenverwaltung dann unrentabel, wenn der Vermieter in der dafür aufgewendeten Zeit durch andere Tätigkeiten mehr verdienen könnte als die für eine Hausverwaltung gezahlten Kosten. Pro Einheit bei der Sondereigentumsverwaltung betrug der bundesweite Durchschnittssatz in 2017 monatlich
(Quelle: 6. DDIV Branchenbarometer, Ergebnisse der Jahresumfrage in der Immobilienverwalterwirtschaft 2018)
Dabei richten sich die genauen Kosten in Berlin nach den konkreten Angeboten der einzelnen Hausverwaltungen.
Unbedingt beachten: Vorgaben durch Teilungserklärung und Beschlüsse
Der vermietende Eigentümer sollte unbedingt etwaige Vorgaben in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder durch Beschlüsse der Wohnungseigentümer beachten. Diese sind im Mietvertrag aufzunehmen. Das gilt zunächst für die Hausordnung. Sind darüber hinaus etwa Beschlüsse gefasst worden, wonach die Grünflächen der Wohnanlage nicht betreten werden dürfen, gehört das ebenfalls in den Mietvertrag.
Umlageschlüssel in der Hausgeldabrechnung – neues Recht durch WEG-Reform
Als Folge der am 01.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform ist jetzt zwischen vermietendem Wohnungseigentümer und Mieter die in der Eigentümergemeinschaft geltende Kostenverteilung maßgeblich, § 556a Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Damit braucht der Eigentümer den in der jährlichen Hausgeldabrechnung enthaltenen Umlageschlüssel „Miteigentumsanteilen“ (MEA) nicht mehr auf den möglicherweise im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel „Wohnfläche“ umständlich umzurechnen. Diese Neuregelung gilt ab sofort.
Ist allerdings mietvertraglich ein anderer Umlageschlüssel als die Wohnfläche festgelegt, muss zwischen vermietendem Wohnungseigentümer und Mieter einvernehmlich eine Änderungsvereinbarung geschlossen werden, damit der Umlageschlüssel „MEA“ angewendet werden kann.
Folge der WEG-Reform ist auch, dass Mieter von Eigentumswohnungen ab sofort Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage duldenmüssen. Die Maßnahmen sind dem Mieter jedoch rechtzeitig anzukündigen, § 15 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Betriebskostenabrechnung: Hausgeldabrechnung kann nicht komplett übernommen werden
Die Hausgeldabrechnung des WEG-Verwalters dient dem vermietenden Eigentümer als Grundlage für die jährliche Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter. Dabei darf der Eigentümer aber nicht alle Kostenarten aus der Hausgeldabrechnung als Betriebskosten umlegen. Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind nicht umlagefähig, § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Das gilt ebenso für die Beträge zur Ansparung der Instandhaltungsrücklage.
Viele WEG-Verwaltungen weisen allerdings in der Hausgeldabrechnung die auf den Mieter umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten gesondert aus. Der Eigentümer kann dies dann für die Betriebskostenabrechnung.
Sonstiges
Der vermietende Eigentümer wird nicht umhin kommen, sich gewisse Grundkenntnisse des Mietrechts anzueignen. Dazu gehören unter anderem die Zulässigkeit von Miet- und Betriebskostenerhöhungen sowie von Schönheitsreparatur- und Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag. Insbesondere sollte der Eigentümer keinen Muster-Mietvertrag etwa aus dem Internet pauschal übernehmen. Vielmehr ist der Mietvertrag auf das Mietverhältnis konkret anzupassen.
Möglichkeit 3: Beauftragung einer externen Hausverwaltung – meistens schwierig
Viele Hausverwaltungen – so auch wir von Promeda – bieten nur dann eine Sondereigentumsverwaltung an, wenn zugleich auch die Wohnungseigentümergemeinschaft betreut wird. Grund dafür ist, dass die Betreuung einer einzelnen Eigentumswohnung oder nur von wenigen Wohnungen (ohne die Betreuung der damit verbundenen Eigentümergemeinschaft) sich für viele Hausverwaltungen nicht rechnet. Denn eine professionelle Hausverwaltung muss zumindest kostendeckend arbeiten. Bei wenigen und ausschließlichen Sondereigentumsverwaltungen ist das aber regelmäßig nicht der Fall, da die Vergütung nur nach Einheiten erfolgt und dementsprechend gering ist. Demgegenüber steht der hohe Aufwand, für wenige Eigentumswohnungen herauszufahren, sich in die Materie einzuarbeiten und Rückfragen bei der WEG-Verwaltung und beim Wohnungseigentümer zu stellen. Daher ist die Betreuung weniger Eigentumswohnungen bei Hausverwaltungen nicht beliebt.
Anders kann das aussehen, wenn ein Kapitalanleger über mindestens zehn oder mehr vermietete Eigentumswohnungen verfügt.
So lässt sich trotzdem eine externe Hausverwaltung finden
Vermietende Wohnungseigentümer sollten sich auf Absagen von Hausverwaltungen für die Sondereigentumsverwaltung einstellen und umso hartnäckiger nach einer Verwaltung suchen. Größere Chancen bestehen im Wesentlichen bei
