15 Fragen zum Immobilienverkauf über die Promeda Hausverwaltung GmbH
Hier beantworten wir die häufigsten Fragen zum Immobilienverkauf über die Promeda Hausverwaltung GmbH.
Sollten Sie weitere Fragen haben oder uns mit dem Verkauf ihrer Immobilie beauftragen wollen, nehmen Sie
gerne Kontakt mit uns auf.
In den letzten 10 Jahren haben sich die Kaufpreise in Berlin sehr gut entwickelt und die Mieten bei Neuvermietung in etwa verdoppelt. In wie fern mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen ist, wissen wir und sie leider erst rückblickend.
Viel wichtiger für den Verkaufszeitpunkt sind die individuellen Pläne der Verkäufer:
- Ist ein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren möglich?
- Ist die Immobilie steuerlich ggf. schon abgeschrieben? (Stichwort: Sonderabschreibungen Ost)
- Kann ein bestehendes Darlehen kostendeckend und ohne (große) Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden?
- Wie ist die Mietsituation? Ist der Mietvertrag ggf. in Kündigung?
- Wie möchte der Eigentümer den Verkaufserlös einsetzen – z.B. verschenken / vererben, anderweitig anlegen oder in eine andere Immobilie investieren?
- Die politische Lage in Berlin (z.B. Mietendeckel) erschwert die wirtschaftliche Vermietung.
Der größte Vorteil: Als Hausverwaltung sind wir unheimlich dicht am Objekt. Verkäufer und Käufer profitieren von unserer besonderen Objektkenntnis und sehr kurzen Entscheidungswegen.
Immobilienverkauf ist zu großen Teilen Fachkompetenz, Fleißarbeit und Marketing. Alles Stärken, die wir mit der Promeda Hausverwaltung seit Jahren verkörpern. Als Verwaltung sind wir deutlich dichter an einem Objekt als ein externer Makler. Wir kennen unsere Immobilien aus der täglichen Verwaltungstätigkeit und können dieses Wissen optimal in den Verkauf einbringen. Fragen von Interessenten können wir ohne Umwege bis ins Detail beantworten.
Was viele Eigentümer nicht wissen: In der Regel sind es die Verwaltungen, die den Maklern alle Unterlagen zuarbeiten (zum Beispiel Abrechnungen, Protokolle, Grundrisse, Bauunterlagen, etc.). Uns liegen die Unterlagen bereits digital vor und können von uns ohne Umwege und Knowhow-Verlust für den Verkauf der Immobilie genutzt werden.
Aus der Erfahrung wissen wir, dass unsere Exposés kaum fachliche Rückfragen zulassen, denn wir arbeiten alle verfügbaren Fakten und Zahlen in unsere Exposés ein. Wir wissen, was einen Selbstnutzer interessiert und kennen die Zahlen, die ein Kapitalanleger benötigt.
Ja, in fast allen Fällen. Im eigenen Bestand sehen wir den größten Vorteil für unsere Kunden in Sachen Objektkenntnis und Verkaufsabwicklung.
Ausnahmen bestätigen die Regel, sodass wir für Eigentümer auch „externe“ Wohnungen erfolgreich verkaufen konnten.
Verkaufsabsicht:
Eigentümer suchen den Kontakt zu uns und schildern ihre Verkaufsabsicht.
Verkaufspreiseinschätzung:
Wir besichtigen die Wohnung, analysieren alle Zahlen der Immobilie und lassen dem Eigentümer eine Verkaufspreiseinschätzung zukommen.
Vermittlungsvertrag:
Auf Grundlage der Objekteinschätzung wird ein Vermittlungsvertrag abgeschlossen. In diesem Vertrag verpflichten wir uns, die Immobilie optimal am Markt zu platzieren und einen zuverlässigen Erwerber zu den vereinbarten Konditionen zu finden.
Exposé + Objektunterlagen:
Auf Grundlage der Besichtigung, der Zahlen und Fakten erstellen wir ein aussagekräftiges Exposé der Immobilie und tragen darüber hinaus bereits vor dem Verkaufsstart alle relevanten Objektunterlagen zusammen (z.B. Protokolle, Hausgeldabrechnungen). Jeder ernsthafte Interessent fordert im Laufe des Ankaufsprozesses jede Menge Unterlagen zur Prüfung an.
Verkaufsstart:
Mit einem professionellen Exposé, optimalen Objektfotos, einem hochwertigen Grundriss starten wir die Vermarktung. Wir sprechen Kunden in unserem bestehenden Netzwerk an und inserieren die Immobilie online.
Besichtigungen:
Besichtigungen führen wir nach einer ersten telefonischen Interessenten-Qualifikation ausschließlich in Einzelterminen durch.
Bonität:
Nicht jeder, der eine Immobilie erwerben möchte, kann den Kauf auch gewährleisten. Daher prüfen wir die Bonität von möglichen Käufern.
Kaufzusage / Angebot:
Zusagen von ernsthaften und bonitätsstarken Interessenten leiten wir an den Verkäufer weiter.
Zusage durch Verkäufer:
Nach einer positiven Zusage des Verkäufers bekommt der Verkauf durch die Beauftragung eines Notars einen verbindlicheren Charakter.
Notar:
Der Notar entwirft auf Grundlage der vorliegenden Objektkennzahlen einen Kaufvertrag und bittet die Vertragsparteien um Änderungen bzw. um Freigabe.
Beurkundung:
Nach der Sichtung und Prüfung des notariellen Kaufvertragsentwurfes durch Verkäufer und Käufer kann ein Termin für die Beurkundung vereinbart werden. Beim Kaufvertragsabschluss begleiten wir Käufer und Verkäufer ins Notariat.
Abwicklung durch den Notar:
Zug um Zug wird der Kaufvertrag nun durch den Notar abgewickelt. Über Eintragung der Auflassungsvormerkung, der Kaufpreiszahlung bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch.
Für den Verkauf einer klassischen Eigentumswohnung benötigen wir i.d.R.:
- die Teilungserklärung,
- die letzten drei Protokolle der Eigentümergemeinschaft,
- einen aktuellen Grundbuchauszug,
- die letzte Hausgeldabrechnung,
- den aktuellen Wirtschaftsplan,
- die Wohnflächenberechnung der Wohnung,
- den Grundriss,
- den Mietvertrag (inkl. möglicher Änderungen, z.B. Nachträge oder Mieterhöhungen).
Die meisten Unterlagen liegen uns als Hausverwaltung bereits vor.
Nähe:
Viele der in den 90er Jahren entstandenen Eigentumswohnungen dienen der reinen Kapitalanlage. Die Eigentümer sind in der Regel nicht in Berlin und benötigen daher Hilfe vor Ort.
Kompetenz:
Die Veräußerung von Vermögenswerten im sechsstelligen Bereich sollte zwingend mit fachlichem Sachverstand durchgeführt werden. Ausgebildete Immobilienprofis können Verkäufer und Käufer gleichermaßen durch den Prozess begleiten.
Neutralität:
Unsere Erfahrung zeigt, dass es deutlich verkaufsfördernder ist, wenn ein neutraler Dritter Besichtigungen durchführt und Verhandlungen begleitet. Käufer können offen über Mängel und Probleme einer Immobilie sprechen, ohne dass ein Verkäufer sich „angegriffen“ fühlen muss, weil Stil, Einrichtung und Zustand nicht gefallen bzw. nicht mehr zeitgemäß sind. Der Käufer möchte z.B. ein Bad erneuern, welches der Verkäufer gerade „erst vor 15 Jahren“ neu einbauen lassen hat. Verkauf und Kauf sind oft stark emotionsgetrieben.
Zeiteinsatz:
Der professionelle Immobilienverkauf erfordert jede Menge Zeit. Nicht jeder Eigentümer hat Zeit und Lust, Unterlagen zusammenzustellen, Besichtigungen am Abend oder Wochenende durchzuführen, Verhandlungen zu führen und nach einer möglichen Absage eines Interessenten diesen Prozess erneut zu starten.
Ja, das ist Teil unserer Arbeit.
Wir versuchen, für die Verkäufer den bestmöglichen und gleichzeitig einen realistischen Kaufpreis zu erzielen. Nach einer ersten Besichtigung erhalten Sie von uns eine Verkaufspreiseinschätzung.
Den marktüblichen Kaufpreis zu definieren, ist entscheidend, um auf der einen Seite kein Geld zu verschenken und auf der anderen Seite keinen „Ladenhüter“ zu produzieren. Potenzielle Erwerber beobachten den Markt ganz genau – ein unangemessen hoher Kaufpreis verzögert den Verkauf und zieht bei mangelhafter Nachfrage Preissenkungen nach sich.
Grundsätzlich können sie auch eine vermietete Wohnung verkaufen. Der Mieter muss bei einigen Punkten einbezogen werden – z.B. bei Besichtigungen. Ein gutes Verhältnis zum Mieter ist entscheidend, um einen reibungslosen Verkauf zu gewährleisten. Bei vermieteten Wohnungen gibt es zwei Käuferzielgruppen:
- Selbstnutzer, die den Vertrag mit dem Mieter aufheben oder diesem wegen Eigenbedarf kündigen. Die Kündigungsfristen betragen je nach Mietzeit zwischen drei und neun Monaten.
- Kapitalanleger, die das Mietverhältnis unverändert lassen. Allgemein lässt sich festhalten, dass Selbstnutzer bessere Kaufpreise als Kapitalanleger zahlen (können). Das eigene Zuhause soll vor allem schön sein und muss sich nicht wie eine Kapitalanlage rechnen.
Die Immobilienpreise in Berlin sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Stärker als die Mieten. Wer schon länger über den Verkauf seiner Wohnung nachdenkt, sollte die Chance nutzen, eine freie Wohnung zu verkaufen.
Bezugsfreie Wohnungen werden mit deutlich besseren Preisen verkauft als vermietete Wohnungen. Selbstnutzer wissen es zu schätzen, sofort in eine Wohnung einziehen zu können und sind daher bereit, deutlich attraktivere Kaufpreise zu zahlen als Kapitalanleger.
Die steuerliche Gestaltung sollte vorab mit dem eigenen Steuerberater besprochen werden. Ziel sollte der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren sein. Gestaltungsfehler können teuer werden.
Hier können Sie Kontakt zu uns aufnehmen. Schreiben Sie uns oder rufen Sie uns an. Gemeinsam besprechen wir ihr Vorhaben. Vermittlungsverträge schließen wir mit Eigentümern regelmäßig über den Postweg ab. Sie müssen dazu nicht extra nach Berlin kommen.
Mit Eigentümern schließen wir Vermittlungsverträge zwischen drei und sechs Monaten. Innerhalb dieser Zeitspanne lässt sich ein Verkauf in der Regel abwickeln.
Eine Besichtigung nehmen wir immer dann vor, wenn ein Interessent das Exposé gesichtet hat und die Wohnung auch nach einem kurzen Telefonat immer noch zum Suchenden passt. So qualifizieren wir die Interessenten bereits in einem frühen Stadium bestmöglich. Ernsthafte Interessenten laden wir zu Einzelbesichtigungen ein. Wir richten uns gerne nach den Terminwünschen der Suchenden und besichtigen regelmäßig am frühen Abend oder am Wochenende.
Mit dem Notartermin übergeben wir den „Staffelstab“ zu großen Teilen dem Notar. Dieser veranlasst die Erfüllung aller Zahlungsvoraussetzungen (z.B. Eintragung der Auflassungsvormerkung), fordert dann zur Zahlung auf und schließt seine Akte wenige Monate später mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Gerne schildern wir ihnen den detaillierten Ablauf in einem persönlichen Gespräch.
In Berlin und Brandenburg war es bislang üblich, dass der Käufer die Arbeit des Maklers alleine bezahlt.
Zum 23.12.2020 ändert sich die Gesetzeslage, sodass die Provision bundesweit zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird. Auch ist es weiterhin möglich, dass nur der Verkäufer die Dienstleistung des Vermittlers bezahlt. Eine solche Innenprovision ist in vielen Fällen sinnvoll und wir gehen diesbezüglich von Auftrag zu Auftrag mit den Eigentümern ins Gespräch und erörtern Vor- und Nachteile einer reinen Verkäuferprovision.