Um als Eigentümer eine Mieterhöhung nach § 559 BGB durchsetzen zu können, müssen bauliche Veränderungen an dem Gebäude durchgeführt werden.
Im Folgenden berichten wir Ihnen alle wichtigen Fakten zur Voraussetzung, Ankündigung, Duldungspflicht des Mieters, dem Ablauf der Baumaßnahmen sowie dem Wirksamwerden des Mieterhöhungsverlangens.
Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach § 559 BGB (Modernisierungszwecke)
Diese baulichen Maßnahmen müssen mindestens eines der folgenden Bedingungen erfüllen:
- Den allgemeinen Wohnwert auf Dauer verbessern
- Eine nachhaltige Energie oder Wassereinsparung erwirken
- Den Gebrauchswert der Immobilie oder Wohnung steigern
- (Umstände sein, die der Vermieter nicht zu vertreten hat)
Unter Baumaßnahmen versteht man alle Veränderungen, die den zu Mietbeginn vertragsgemäß vereinbarten baulichen Zustand verändern. Dabei können nur die einzelne Wohnung, das gesamte Wohnhaus oder auch das Grundstück betroffen sein.
Prüfung von Mietverträgen auf Ausschluss von Modernisierungsmieterhöhungen
Hinweis: Vor der Planung und Ankündigung einer Mieterhöhung nach Modernisierung ist vorab zu prüfen, ob vertraglich eine Modernisierungsmieterhöhung zulässig ist. Bei Bruttomietverträgen mit einer sogenannten Festmiete sowie bei Staffelmietverträgen ist eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen. Lediglich bei Indexmietverträgen ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung möglich, aber nur wenn der Vermieter die Baumaßnahmen nicht zu vertreten hat.
Ankündigung der Baumaßnahmen und Modernisierungs-Mieterhöhung
Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme muss 3 Monate vor Baubeginn erfolgen.
Das Modernisierungsschreiben muss nach § 554 III BGB folgende Punkte mindestens erfüllen bzw. enthalten:
- in Textform sein
- Art/Umfang
- Beginn/Dauer
- Mieterhöhungsbetrag (voraussichtlich)
Duldungspflicht des Mieters
Grundsätzlich bedarf eine Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahme keiner Zustimmung des Mieters. Im § 554 Abs. 1 BGB ist geregelt, dass der Mieter grundsätzlich Maßnahmen zu dulden hat, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Auch eine Modernisierungsmaßnahme ist nach § 554 Abs. 2 BGB zu dulden und bedarf keiner Zustimmung, wenn eine Ankündigungsfrist von 3 Monaten vom Verwalter eingehalten wird.
Ausnahmen bei der Duldungspflicht bestehen bei Härtefällen. Hierbei können z. B. konkrete persönliche und soziale Umstände des Mieters dazu führen.
Ablauf Baumaßnahme
Der Vermieter muss mindestens 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme deren Art und Umfang sowie Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform den Mietern mitteilen.
Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Modernisierungsankündigung
Der Mieter hat nach Zugang der Mieterhöhungsankündigung ein außerordentliches Kündigungsrecht. Er ist berechtigt bis zum Ablauf des nächsten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens, außerordentlich bis zum Ablauf des danach folgenden Monats zu kündigen.
Beispiel: Sollte eine Modernisierungsankündigung am 20.06.2012 vom Vermieter dem Mieter zugestellt worden sein, so hat der Mieter bis zum 31.07.2012 Zeit, Gebrauch von seinem Recht auf außerordentliche Kündigung zum 31.08.2012 auszuüben.
Wirksamwerden der Mieterhöhung
Wurde eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne § 559 BGB durchgeführt und abgeschlossen, ist der Vermieter berechtigt ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter zuzustellen und eine Mieterhöhung durchzuführen. Hierbei gilt die Mieterhöhung ab dem 3. Monat nach Zustellung und Ankündigung der Mieterhöhung (§ 559 b Abs. 2 Satz 1 BGB).
Beispiel: Wird dem Mieter am 16.08.2012 vom Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen zugestellt, so schuldet der Mieter die erhöhte Miete ab dem 01.11.2012.
Wurde schon die Modernisierungsmaßnahme vom Mieter geduldet, so ist eine separate Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung nicht mehr notwendig.
Weicht die Mieterhöhung um mehr als 10 % von der angekündigten, geplanten Mieterhöhung ab, so verlängert sich die Frist bis zur Mieterhöhung um weitere 6 Monate.
Beispiel: Sollte nach Zustellung des Mieterhöhungsverlangens am 16.08.2012 die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % über der angekündigten Mieterhöhung liegen, so wird die Mieterhöhung erst 6 Monate später zum 01.05.2013 wirksam.
Begrenzung der Modernisierungsmieterhöhung durch § 559 Abs. 1 BGB
Der Vermieter darf maximal 11 % der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr mit einer Mieterhöhung auf die Mieter umlegen.
Überhöhte und unzweckmäßige Kosten darf der Vermieter aber nicht auf die Mieter umlegen. Das können u. a. Instandsetzungskosten, Kreditzinsen oder Gerüste und Absperrungskosten sein. Diese Kosten müssen aus der Mieterhöhung heraus gerechnet werden.
Beachtung des Gebotes der Wirtschaftlichkeit
Zudem ist vom Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Mieterhöhung darf nur erfolgen, wenn die Modernisierungsmaßnahme in einem ausgewogenen Verhältnis zu den für den Mieter dadurch bewirkten Einsparungen steht.
Sollte dagegen nur eine geringfügige Verbesserung der Wohnverhältnisse bewirkt worden sein, im Gegenzug aber eine erhebliche Mieterhöhung gefordert werden, spricht man von einem unausgewogenen Verhältnis.
