Möglichkeiten der Kostenverteilung in der Eigentümergemeinschaft

Haben die Wohnungseigentümer keine oder keine andere Regelung getroffen, müssen sie die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach ihren Miteigentumsanteilen (MEA) tragen, § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In der Praxis wird dieser Verteilungsschlüssel oft als ungerecht empfunden, etwa wenn ein Single- und ein Mehr-Personenhaushalt dieselben Müllgebühren zahlen müssen. Daher scheint es sinnvoll, von der gesetzlich vorgesehen Kostenverteilung abzuweichen. Das gilt ebenso bei bestimmten baulichen Maßnahmen. Ermöglicht wird eine andere, sachgerechtere Kostenverteilung durch die zahlreichen Gestaltungsmöglichkeiten, die § 16 Abs. 3, 4 und 6 WEG den Eigentümern bietet.

So sieht die gesetzliche Verteilung der Lasten und Kosten aus (§ 16 Abs. 2 WEG)

Es steht zwar fest, dass die Wohnungseigentümer die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach ihren MEA tragen müssen, § 16 Abs. 2 WEG. Dabei bedeuten

Wie die MEA im Einzelnen bestimmt werden, ist gesetzlich allerdings nicht vorgeschrieben. In der Praxis werden die MEA regelmäßig aus dem Verhältnis der vorhandenen Wohn- und Nutzflächen nach folgender Formel gebildet:

1.000 x m² Einzelwohnfläche /   m² Gesamtwohnfläche

Andere Kriterien für die Bestimmung der MEA wie etwa Lage der Wohnung oder Miet- bzw. Verkehrswert sind zwar möglich, aber problematisch. So ist etwa nicht einzusehen, warum eine am Markt höher bewertete Erdgeschosswohnung mit stärkeren Kosten belastet wird als die darüber liegende gleichgroße Wohnung.

Zulässig: Anderer Verteilungsschlüssel bei den Betriebs- und Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 3 WEG)

Soll eine andere Kostenverteilung als die gesetzliche praktiziert werden, können die Wohnungseigentümer dies bei

durch mehrheitlichen Beschluss festlegen. Das gilt sowohl für das Gemeinschaftseigentum als auch für das Sondereigentum, § 16 Abs. 3 WEG.

Bei der Änderung des Verteilungsschlüssels (Umlageschlüssels) steht den Eigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu, so dass dies keines sachlichen Grundes bedarf. Erforderlich ist lediglich, dass der neue Schlüssel ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Damit dürfen die Eigentümer jeden Maßstab wählen, der die Interessen der Gemeinschaft und der Eigentümer angemessen berücksichtigt und nicht willkürlich ist bzw. einzelne Eigentümer ungerechtfertigt benachteiligt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 16.09.2011, Az.: V ZR 3/11). Müssen einzelne Eigentümer aufgrund des neuen Schlüssels mehr bezahlen, ist dies hinzunehmen, wenn die Änderung insgesamt zu einer größeren Verteilungsgerechtigkeit führt.

Wichtig ist jedoch, dass die Änderung des Verteilungsschlüssels gesondert beschlossen wird und nicht „versteckt“ im Rahmen eines anderen Beschlusses erfolgt. Denn die Änderung muss einem verständigen und unbefangenen Leser bei der Durchsicht der Beschluss-Sammlung ohne weiteres auffallen (BGH, Urteil vom 09.07.2010, Az.: V ZR 202/09).

Schließlich ist noch darauf zu achten, dass zwischen solchen Kosten unterschieden wird, die unter einem Sammelbegriff erfasst werden. So umfasst etwa die Position „Hausmeister“ regelmäßig Reinigungs- und Reparaturarbeiten. Zwar kann für die Reinigungskosten (als Betriebskosten) der Verteilungsschlüssel mit einfachem Mehrheitsbeschluss geändert werden. Bei den Reparaturen (als Instandsetzungsmaßnahmen) ist ein solcher Beschluss jedoch nicht zulässig und daher anfechtbar.

Werden diese Voraussetzungen eingehalten, steht der Änderung des Verteilungsschlüssels nichts im Wege. Mögliche Schlüssel sind etwa Wohn- und Nutzfläche, Personenzahl, Anzahl der Wohneinheiten, die einzelnen Häuser bei Mehrhauswohnanlagen, Verbrauch sowie Verursachung.

Die Verwalter werden regelmäßig nach Wohneinheiten vergütet. Eine Umrechnung der MEA auf Wohneinheiten entfällt, wenn für die Verwaltung eine Kostenverteilung nach Wohneinheiten beschlossen wird.

Bauliche Maßnahmen: Geänderte Kostenverteilung nur im Einzelfall (§ 16 Abs. 4 WEG)

Die Wohnungseigentümer dürfen

im Einzelfall durch einen qualifizierten Beschluss von der gesetzlichen Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG abweichen, sofern die abweichende Verteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs durch die Eigentümer berücksichtigt, § 16 Abs. 4 WEG. Dazu müssen folgende Voraussetzungen erfüllt werden:

Voraussetzung 1: Es muss eine bauliche Maßnahme vorliegen

Erforderlich für eine abweichende Kostenverteilung ist, dass es sich um eine der folgenden Maßnahmen handelt, die sich auf das Gemeinschaftseigentum beziehen:

Voraussetzung 2: Änderung nur für den Einzelfall

Die abweichende Kostenregelung darf nur für den jeweiligen Einzelfall gelten. Damit muss sich der zu fassende Beschluss über die Kostenverteilung auf eine konkrete Maßnahme in einem bestimmten Fall beziehen.

Demgegenüber ist eine generelle Regelung für künftige Maßnahmen in ähnlich gelagerten Fällen mittels Beschluss grundsätzlich nicht möglich. Ein solcher Beschluss wäre nichtig. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsklausel eine Öffnungsklausel enthält, wonach eine abweichende Kostenregelung mittels Beschluss für künftige Maßnahmen zulässig ist. Ist das nicht der Fall, kann die Änderung der gesetzlichen Kostenverteilung für solche Maßnahmen nur durch eine Vereinbarung erfolgen

Auch wenn die abweichende Kostenregelung nur für den Einzelfall und nicht für die Zukunft gilt (sofern keine Öffnungsklausel oder Vereinbarung existiert): Erneute Einzelfälle, die gleichgelagert sind, dürfen nicht willkürlich anders behandelt werden. Vielmehr ist ein sachlicher Grund erforderlich, warum die Kostentragung in einem neuen, ähnlichen Einzelfall anders gehandhabt werden soll als beim früheren Fall. Fehlt es an einem Sachgrund, ist der neue, der vorherigen Entscheidung nicht entsprechende Beschluss anfechtbar.

Voraussetzung 3: Abweichung muss Gebrauch berücksichtigen

Nach dem Wortlaut des § 16 Abs. 4 WEG ist es erforderlich, dass der „abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt“. Gemeint ist damit, dass

So ist etwa der in der Praxis häufig gefasste Beschluss zulässig, wonach die einzelnen Eigentümer jeweils die Kosten für die (genau definierte) Instandhaltung der Fenster in ihrer Eigentumswohnung tragen müssen, da die Eigentümer jeweils den Gebrauch an den Fenstern haben. Demgegenüber wäre es unzulässig, nur den Eigentümern der Dachgeschosswohnungen die Kosten einer Dachbeschichtung aufzubürden, da das Dach als konstruktives Element des Objektes dem Gebrauch aller Eigentümer unterliegt.

Voraussetzung 4: Doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich

Soll eine geänderte Kostenverteilung für eine bauliche Maßnahme beschlossen werden, ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich. Das heißt,

Von dem Beschluss über die abweichende Kostenverteilung ist der Beschluss über die Maßnahme zu trennen. Hier können andere Mehrheiten erforderlich sein, wie etwa die Allstimmigkeit (Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer) bei einer baulichen Veränderung oder die einfache Stimmenmehrheit bei einer modernisierenden Instandsetzung.

Wird die abweichende Kostenverteilung statt mit doppelt qualifizierter Mehrheit nur mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen, ist der Beschluss anfechtbar.

Zur Finanzierung der Maßnahme kann eine Sonderumlage beschlossen werden. Diese muss aber bereits nach dem geänderten Verteilungsschlüssel berechnet werden.

Die abweichende Kostenverteilung hinsichtlich der baulichen Maßnahmen kann auch nachträglich beschlossen werden. Geschieht dies im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung, ist auch über die Abrechnung mit doppelt qualifizierter Mehrheit zu beschließen.

Bauliche Veränderung: Wer nicht zustimmt, braucht nicht zahlen (§ 16 Abs. 6 WEG)

Eine Besonderheit besteht bei der Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen: Wer einer solchen Maßnahme nicht zustimmt, braucht die dafür anfallenden Kosten nicht zu zahlen, kann aber auch keine Nutzung beanspruchen, § 16 Abs. 6 WEG.

Dabei ist alleine entscheidend, dass der Wohnungseigentümer nicht zustimmt (BGH, Urteil vom 11.11.2011, Az.: V ZR 65/11). Das gilt nach Ansicht der Karlsruher Richter

Das hat folgende Auswirkungen in der Praxis:

Kostenverteilung: Was sonst noch wichtig ist

Die Rechte der Wohnungseigentümer, einen anderen Verteilungsschlüssel bei den Betriebs- und Verwaltungskosten nach § 16 Abs. 3 WEG und im Einzelfall bei baulichen Maßnahmen nach § 16 Abs. 4 WEG zu beschließen, darf durch Vereinbarung nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden, § 16 Abs. 5 WEG. Zulässig ist es aber, wenn aufgrund einer Öffnungsklausel in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geringere Anforderungen an das Zustandekommen der Kostenverteilungsbeschlüsse gestellt werden (etwa statt einer qualifizierten Mehrheit bei der Änderung des Verteilungsschlüssels für die Betriebs- und Verwaltungskosten nur eine einfache Mehrheit).

Die Kosten der Rechtsstreitigkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören an sich nicht zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG. Davon gibt es aber Ausnahmen, so dass folgende Kosten einer rechtlichen Auseinandersetzung zu den Verwaltungskosten zählen:

Eine höhere als die gesetzliche Vergütung muss häufig vereinbart werden, weil sich kaum ein Anwalt findet, der für die geringe gesetzliche Vergütung den Arbeitsaufwand und das Haftungsrisiko auf sich nimmt.

Da diese Kosten der Rechtsverfolgung den Verwaltungskosten unterfallen, sind sie nach MEA oder nach einem anderen, nach § 16 Abs. 3 WEG beschlossenen Verteilungsschlüssel auf die Eigentümer umzulegen. Bei der Verteilung nach MEA hat das folgende Konsequenzen:

Ähnlich verhält es sich, wenn das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betreten oder genutzt wird, weil Arbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden müssen. Der betroffene Eigentümer muss dies zwar dulden, kann aber für etwaige Schäden die Wohnungseigentümergemeinschaft haftbar machen, § 14 Nr. 4 WEG. Die Eigentümergemeinschaft muss dann zwar Schadensersatz leisten, aber bei der Verteilung der Kosten nach MEA wird der Schadensersatz um den MEA des betroffenen Eigentümers gekürzt.