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Sonderumlagen in der Wohnungseigentümergemeinschaft – Möglichkeiten und Grenzen

In Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Erhebung von Sonderumlagen manchmal unvermeidbar. Diese Gelder dienen überwiegend dazu, einen außergewöhnlichen sowie unvorhersehbaren Liquiditätsbedarf der Eigentümergemeinschaft abzudecken und sind von jedem Wohnungseigentümer zusätzlich zum Hausgeld zu zahlen. Möglich sind Sonderumlagen aber auch zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen oder baulichen Veränderungen. Ist eine Sonderumlage für die Zahlung von notwendigen Maßnahmen erforderlich, entspricht sie auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Zur Erhebung einer Sonderausgabe ist ein Beschluss nötig, in dem der Zweck, die Höhe und die Kostenverteilung der Sonderumlage festgesetzt werden.

Für diese Maßnahmen kommt eine Sonderumlage in Betracht

Die Erhebung einer Sonderumlage ist möglich zur Finanzierung von

  • Anschaffungen oder größeren Maßnahmen, die jeweils aus der Instandhaltungsrücklage nicht oder nur teilweise finanziert werden
  • dringenden Reparaturen, Notreparaturen oder vorläufigen Sicherungsmaßnahmen (etwa nach Feuer-, Hagel- oder Sturmschäden)
  • Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sowie baulichen Veränderungen
  • Liquiditätsschwierigkeiten durch Hausgeldausfälle (etwa wegen Insolvenz eines Wohnungseigentümers) oder einem zu knapp kalkulierten Wirtschaftsplan
  • Kosten und Vorschusszahlungen für die Durchführung eines Gerichtsverfahrens (im einzelnen Gerichtskosten, Anwaltsgebühren, Sachverständigenkosten)
  • Schadensersatzansprüchen gegen die Gemeinschaft, soweit diese nicht durch eine Versicherung abgedeckt werden
  • Tilgungsleistungen für sonstige ungedeckte Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft (etwa Altverbindlichkeiten)

Ordnungsgemäße Verwaltung als Grenze für die Sonderumlage

Begrenzt wird die Möglichkeit zur Erhebung einer Sonderlage durch das Erfordernis der ordnungsgemäßen Verwaltung. Danach sind Reparaturen vorrangig aus der Instandhaltungsrücklage zu zahlen, sofern diese ausreichend bemessen ist. Allerdings ist auch die Zweckgebundenheit der Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen, so dass daraus etwa rückständige Hausgelder nicht ausgeglichen werden dürfen.

Bei Modernisierungsmaßnahmen gilt folgende Faustregel: Je höher der Anteil der Modernisierung bei der Maßnahme ist, desto höher ist das Erfordernis der ordnungsgemäßen Verwaltung zu berücksichtigen. Das heißt, je höher der Modernisierungsanteil ist, desto eher ist deren Finanzierung anzusparen.

Wird die Finanzierung aktuell nicht notwendiger Sanierungsmaßnahmen beschlossen, ist sowohl dieser Beschluss als auch der Beschluss der Finanzierung dieser Maßnahmen mittels einer Sonderumlage anfechtbar. Denn solche Beschlüsse verstoßen gegen das Erfordernis der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn Maßnahmen aufgrund einer Sonderumlage, die entgegen dem Erfordernis der ordnungsgemäßen Verwaltung beschlossen wurde, bereits Kosten verursacht hat (Beauftragung von Handwerkern durch die Hausverwaltung). Hier besteht ein sachlicher Grund für die Sonderumlage darin, dass bereits Verträge geschlossen und dadurch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Zahlungen verpflichtet wurde (Landgericht (LG) München, Beschluss vom 17.05.2010, Az.: 1 T 13364/09).

Sonderumlagebeschluss: Dieser Inhalt ist Pflicht

Die Erhebung einer Sonderumlage soll den für ein Wirtschaftsjahr beschlossenen Wirtschaftsplan ergänzen. Daher ist für die Erhebung ein Beschluss erforderlich, der in formaler und inhaltlicher Hinsicht den Erfordernissen des Wirtschaftsplans entspricht, §§ 23 Abs. 2, 22 Abs. 2 in Verbindung mit §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Im Sonderumlagebeschluss müssen demnach folgende Punkte enthalten sein:

  • genaue detaillierte Angabe bzw. Bezeichnung der Maßnahme
  • umzulegende Gesamtkosten der Maßnahme
  • Verteilerschlüssel und den auf jeden Eigentümer entfallenden Betrag
  • Fälligkeit der Zahlungen
  • ggf. Zahlungsmodalitäten (etwa Einmalbetrag, Ratenzahlungen, Fälligkeitstermine)

Wird nur der Gesamtbetrag und der Verteilerschlüssel angegeben, reicht dies ausnahmsweise aus, wenn sich daraus der jeweilige Einzelbetrag ohne Probleme errechnen lässt (Bayrisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 20.11.2002, Az.: 2 Z BR 144/01). Für die jeweilige Höhe der Sonderumlage gilt, dass sich diese am zu schätzenden Finanzbedarf orientiert, wobei die Wohnungseigentümergemeinschaft einen großen Ermessensspielraum hat.

Erforderliche Mehrheiten: Darauf ist besonders zu achten

Je nachdem, mit welcher Maßnahme die Sonderumlage verbunden ist, sind unterschiedliche Mehrheiten zur Wirksamkeit des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Ergebung der Sonderumlage erforderlich. Dabei handelt es sich um die

  • einfache Mehrheit
  • doppelt qualifizierte Mehrheit (Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und die Hälfte aller Miteigentumsanteile)
  • Einstimmigkeit

Hinzu kommt, dass für die Kostenverteilung der Maßnahme eine andere Mehrheit notwendig sein kann als für die eigentliche Maßnahme als solche. Grundsätzlich trägt zwar jeder Wohnungseigentümer die Kosten nach dem Verhältnis seiner Miteigentumsanteile, § 16 Abs. 2 WEG, was auch so in den meistens Teilungserklärungen bestimmt ist und wobei für einen wirksamen Beschluss die einfache Mehrheit ausreicht. Aber die Wohnungseigentümer können sich auch durch Beschluss für eine abweichende Kostenverteilung entscheiden, § 16 Abs. 4 WEG. In Betracht kommt etwa eine Kostenverteilung nach Wohnungen oder auf bestimmte Eigentümer bzw. Wohnungen. Hierfür ist dann eine doppelt qualifizierte Mehrheit nötig, die zudem nur für die konkrete Maßnahme gilt.

Im Einzelnen sind folgende Konstellationen möglich:

Maßnahme der Nötige Mehrheit Kostenverteilung Nötige Mehrheit 
Instandhaltung oder Instandsetzung einfach gemäß Teilungserklärung einfach
Instandhaltung oder Instandsetzung einfach von Teilungserklärung     abweichend doppelt qualifiziert
Modernisierende Instandhaltung oder Instandsetzung einfach gemäß Teilungserklärung einfach
Modernisierende Instandhaltung oder Instandsetzung einfach von Teilungserklärung     abweichend doppelt qualifiziert
Modernisierung doppelt qualifiziert gemäß Teilungserklärung einfach
Modernisierung doppelt qualifiziert von Teilungserklärung     abweichend doppelt qualifiziert
bauliche Maßnahme Einstimmigkeit gemäß Teilungserklärung einfach
bauliche Maßnahme Einstimmigkeit von Teilungserklärung     abweichend doppelt qualifiziert
Über die Maßnahme und die Kostenverteilung, die der Sonderumlage zugrunde liegen, sollte jeweils gesondert ein Beschluss erfolgen. Zum einen können auf diese Weise etwaige unterschiedliche Mehrheitserfordernisse für die Maßnahme und die Kostenverteilung besser berücksichtigt werden. Zum anderen besteht immer die Gefahr, dass der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage von einem Eigentümer angefochten wird. Ist also ein Wohnungseigentümer mit den Kosten bzw. deren Verteilung nicht einverstanden, kann er zwar den Beschluss über die Kostenverteilung anfechten. Der andere Beschluss über die Maßnahme bleibt jedoch davon unberührt und ist damit weiterhin wirksam. Im Übrigen sollten unbedingt dieselben Schlüssel für die Kostenverteilung zugrunde gelegt werden, wenn ein Teil der Maßnahme durch eine Sonderumlage und der andere Teil aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden soll.

Das gilt für die Fälligkeit und die Zahlungsmodalitäten

Regelmäßig sollte auch über die Fälligkeit der Sonderumlage beschlossen werden, wobei bei dringenden Reparaturen auch ohne Angabe der Fälligkeit davon auszugehen ist, dass die Sonderumlage sofort fällig ist.

Bei weniger eilbedürftigen Maßnahmen kommt eine Ratenzahlung der Sonderumlage in Betracht, die auch über einen längeren Zeitraum angespart werden kann.

Sonderumlage: Was sonst noch wissenswert ist

Ist die Wirksamkeit eines Beschlusses über eine Sonderumlage zweifelhaft oder erklärt das zuständige Gericht den Beschluss für nichtig, können die Wohnungseigentümer mittels eines Zweitbeschlusses erneut über die Sonderumlage beschließen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 04.04.2014, Az.: V ZR 168/13).

Wird eine Sonderumlage vor einem Eigentümerwechsel beschlossen und erst nach dem Wechsel fällig, muss nicht der alte, sondern der neue Wohnungseigentümer zahlen (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.11.2004, Az.: 14 Wx 82/03). Umgekehrt geht der Anspruch auf Abrechnung eingezahlter Beitragsvorschüsse und Auszahlung von Guthaben mit dem Ausscheiden des alten Wohnungseigentümers auf den über und kann somit von dem früheren Eigentümer nicht mehr (gerichtlich) geltend gemacht werden (Kammergericht (KG) Berlin, Beschluss vom 31.01.2000, Az.: 24 W 7323/98).

Wird eine Eigentumswohnung vermietet, können die aus der Sonderumlage finanzierten und beschlossenen Reparaturen als Werbungskosten abgesetzt werden. Wird die Eigentumswohnung dagegen vom Eigentümer selber bewohnt, entfällt diese Möglichkeit. Der Eigentümer kann sich aber von der Hausverwaltung seinen Anteil, der auf haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerrechnungen entfällt, bescheinigen lassen. Die darauf entfallenden Lohnkosten sind mit 20% bis maximal 1.200 Euro pro Jahr abzugsfähig.

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