Eigentümern, Mietern und auch uns als Hausverwaltung begegnet immer mal wieder der Begriff „Facility Management” (FM). So modern wie der Begriff klingt, so unbekannt ist er auch noch. In diesem Artikel erklären wir „Facility Management“ so einfach wie möglich und zeigen die Bedeutung des FM für die Immobilienwirtschaft auf.
Was ist Facility Management?
Unter dem Begriff Facility Management (FM) versteht man nicht den von vielen geglaubten klassischen Beruf des Hausmeisters, sondern den ganzheitlichen „Lebenszyklus eines Gebäudes“ sowie die optimale Nutzung eines Grundstückes.
Dabei ist das Facilitymanagement als Management von Sekundärprozessen zu verstehen. (Sekundärprozess = unterstützender Prozess ohne direkten Kundennutzen. FM sorgt dafür, dass eine Immobilie weiterhin genutzt werden kann und trägt damit zur indirekten Wertschöpfung bei.)
Lebenszyklus eines Gebäudes
Der Lebenszyklus eines Gebäudes wird in der Regel in 6 Phasen unterteilt. Der Kreislauf beginnt mit der Projektidee und verläuft im weiteren Prozess über den Bau und den daran anschließenden Bezug der Immobilie, die Nutzung und Bewirtschaftung der Immobilie bis hin zur Sanierung bzw. dem Abriss/Recycling des Gebäudes. Nach der letzten Phase beginnt der Kreislauf wieder von vorne mit dem Konzept und der Planung eines neuen Projektes.
In der Fachliteratur werden z. T. auch noch die Phasen Konzepterstellung, Vermarktung und Beschaffung sowie Leerstand der Immobilie erwähnt, welche als individuelle Erweiterung des Lebenszyklus zu sehen sind.
In allen Phasen werden Kosten- und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen durchgeführt und davon ausgehend Optimierungsüberlegungen angestellt. Die meisten laufenden Kosten mit ca. 85 % fallen in der Bewirtschaftung/Nutzungsphase an, welche mit einer Zeitspanne von ca. 40 bis weit über 100 Jahren den größten Bereich des Lebenszyklus einer Immobilie umfasst.
Betrachtungsweisen einer Immobilie
Bei der sachlichen Betrachtungsweise des Facility Management wird die Immobilie in:
- Gebäude
- Nebengebäude und andere bauliche Anlagen
- Technische Anlagen
- Ausstattungen
unterteilt. Zudem wird bei der bilanztechnischen Betrachtungsweise einer Immobilie in unbewegliches Anlagevermögen und bewegliches Anlagevermögen unterschieden.
Es wird im Allgemeinen in operativem Facility Management und strategischen Management unterschieden. Im Gegenteil zum operativen Facility Management, welches die operative Umsetzung aller Aktivitäten bei der Gebäudebewirtschaftung umfasst, sind bei dem strategischen Facility Management die Manageraufgaben gemeint.
Ziel des Facility Management
Das Ziel des Facility Management ist es die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten dauerhaft zu senken, Fixkosten zu flexibilisieren, die technische Verfügbarkeit der Anlagen zu sichern sowie den Ertrag einer Immobilie zu steigern bzw. eine langfristige Werterhaltung der Immobilie zu sichern.
Schon bei der Planung des Gebäudes sollten die zukünftig entstehenden Kosten für u. a. Heizung, Müllkosten und den andere Bewirtschaftungskosten eine wirtschaftlich nachhaltig und kosteneinsparende Lösung entwickelt werden. Auch durch nachträgliche Veränderung oder vorgenommene Verbesserungen an der Immobilie sind Ertragssteigerungen möglich.
Die Grundlagen einer nachhaltigen Entwicklung einer Immobilie ergeben sich immer aus der gemeinsamen Betrachtung ökologischer, ökonomischer und sozialer Ziele.
Meistens wird erst bei der Nutzung des Gebäudes über die Kosten nachgedacht und durch den Eigentümer bzw. die beauftragte Hausverwaltung nach Lösungen für die Kosteneinsparung gesucht. Deshalb sprechen viele von Gebäudemanagement als Kernbereich des Facility Managements. Das Facility Management nur auf das Gebäudemanagement zu beschränken ist aber falsch, da das Gebäudemanagement nur ein Teil des Facility Management ist und im Wesentlichen nur in der Nutzungsphase des Gebäudes Anwendung findet.
Fazit zum Facility Management
Facility Management umfasst den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie von der Planung bis zum Abriss eines Gebäudes. Dabei wird als Ziel die Ertragssteigerung und langfristige Werterhaltung einer Immobilie angestrebt. Das Gebäudemanagement ist dabei nur ein Bestandteil des Facility Management und findet Anwendung in der Nutzungsphase einer Immobilie.
